Льготные программы ипотечного кредитования стали главной опорой рынка. Однако, это результат не улучшения рыночных условий, а расширения государственных механизмов поддержки спроса, отмечает в своем обзоре Ассоциация финансистов Казахстана.
За первые три месяца 2026 года банковской ипотеки в Казахстане выдали на сумму 438 млрд тенге, или на 12,3% больше, чем за этот же период 2025 года. Тогда ее объемы снизились на 5,7% и составили 390 млрд тенге.
Таким образом, доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1% против 73,9% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков сократилась до 14,9%.
АФК
«Весь прирост новых выдач обеспечил Отбасы банк, увеличивший объем кредитования на 54,3% год к году — до 347,5 млрд тенге. Расширение льготного финансирования и госпрограмм позволило компенсировать негативное влияние высокой базовой ставки, дорогого фондирования и усиления регуляторных ограничений на рыночную ипотеку (снизилась на 53,6%)», — отмечают в АФК.
Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам составила 10% (11,4% годом ранее), оставаясь существенно ниже как базовой ставки (18%), так и инфляции (11%).
«Благодаря росту номинальных зарплат (+9,1%) и низким ставкам отношение среднего ипотечного платежа к зарплате снизилось с 37% до 34,7%, частично компенсируя негативное влияние высокой стоимости жилья», — говорится в обзоре АФК.
АФК
Ипотека для богатых: растут крупные займы от 20 млн тенге
Вместе с тем, рынок все больше концентрируется вокруг более крупных ипотечных кредитов и более обеспеченных заемщиков. Они могут внести крупный первоначальный взнос и обслуживать займы, несмотря на высокие цены на недвижимость. Доля кредитов на сумму свыше 20 млн тенге выросла до 37% с показателя в 30% годом ранее. Тогда как доля займов до 10 млн тенге сократилась до 17% с 22%.
Дорогое жилье и низкие доходы обрушили спрос на ипотеку на 20,7%
Количество поданных заявок на ипотеку сократилось на 20,7%, по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, и достигло минимального значения за последние два года — 192 тыс.
«Снижение спроса могло быть связано с ухудшением доступности жилья на фоне двухзначного роста цен на недвижимость в прошлом году, сокращения реальных доходов населения и исчерпания части спроса, ранее поддержанного изъятиями из ЕНПФ», — поясняют в АФК.
Уровень одобрений при этом составил всего 22,5% в сравнении с 23,6% за аналогичный период 2025 года.
При этом показатель проблемных долгов по ипотеке низкий – 0,42%. Банки более жестко оценивают заемщиков в условиях снижения реальных доходов и ужесточения регулирования, а само жилье остается в залоге, поэтому граждане платят вовремя.
Количество сделок купли-продажи жилья в первом квартале 2026 года снизилось до 83,7 тыс. (-4,5% г/г). Также сократилась доля кредитных сделок — до 51,6% (65,2% годом ранее). Это указывает на постепенное снижение роли ипотеки как основного источника финансирования покупки жилья.
Рынок жилья теряет подпитку из ЕНПФ
Несмотря на активность льготной ипотеки, этот рынок также может охладиться по причине повышения порогов достаточности пенсионных накоплений с июня 2026 года.
Объем переводов из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в первом квартале 2026 года составил 134,6 млрд тенге (+5,4% г/г). Однако, по сравнению с рекордным четвертым кварталом 2025 года этот показатель снизился более чем втрое.
«Если ранее изъятия из ЕНПФ выступали одним из ключевых источников поддержки активности на рынке недвижимости, то новые требования заметно сокращают число граждан, способных воспользоваться данным механизмом. В результате рынок может столкнуться со снижением дополнительного спроса и ликвидности, которые на протяжении последних лет поддерживали активность как на первичном, так и на вторичном рынке жилья», — отмечают в АФК.
Ипотечный рынок могут спасти госсубсидии
По прогнозам АФК, в текущем квартале ожидается умеренный рост спроса на ипотеку благодаря выплате ежегодной госпремии по жилищным сбережениям и запуску новых продуктов в рамках ЖСС. В то же время банки, скорее всего, сохранят свои условия кредитования.
Дальнейший рост ипотечного рынка зависит от масштабов господдержки и планируемых изменений макропруденциального регулирования, считают в АФК. Это может еще больше ограничить рыночную ипотеку и повысить спрос на льготные программы.
«Таким образом, ключевым вызовом для ипотечного рынка становится не сохранение текущих объемов выдачи, а восстановление роли рыночной ипотеки», — заключили в АФК.
Напомним, с 2027 года в Казахстане будут считать ГЭСВ по ипотеке по-новому.