Объем кредитов на жилье с начала года увеличился на 7,2%. Ипотека обеспечила почти половину (47%) чистого прироста розничного кредитного портфеля банков второго уровня (БВУ) и стала одним из ключевых источников его расширения. Об этом сообщается в обзоре Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) за 1 полугодие 2026 года.
Объем новых ипотечных выдач увеличился на 12,4% г/г (до 1,1 трлн тенге) при общем сокращении розничного рынка на 3,6%.
Доля одобрений по ипотеке умеренно повысилась — с 26,1% до 28,1%, а во II квартале достигла 32,8% после 22,5% кварталом ранее.
«Улучшение конверсии при сокращении общего числа заявок может отражать более высокую долю заявок, соответствующих критериям банков, а также концентрацию выдач в льготных программах», — поясняют в агентстве.
Спрос на ипотеку падает из-за снижения возможности купить жилье
Но общее количество заявок по итогам 1 полугодия остается ниже прошлогоднего уровня. Количество заявок сократилось на 13,4% г/г — до 419,2 тыс. При этом после резкого снижения в I квартале (-20,8% кв/кв) во II квартале спрос частично восстановился (+18,7%).
Снижение спроса на ипотеку объясняется большим разрывом между растущей стоимостью жилья и низкими темпами роста доходов населения. Так, цены на первичном рынке выросли на 15,5% г/г, на вторичном — на 11,8%, тогда как реальные денежные доходы населения увеличились лишь на 0,1% г/г.
За счет чего растет выдача ипотеки
В основном рост выдач кредитов на жилье происходит за счет Отбасы банка и льготных механизмов. Тогда как объем классической ипотеки БВУ продолжает сокращаться, а ее доля в новых выдачах опустилась до 14,3%. Это в АФК связывают с давлением высокой стоимости фондирования.
«Выдачи Отбасы банка выросли на 32,8%, до 916,7 млрд тенге и более чем компенсировали сокращение рыночных ипотечных продуктов БВУ на 39%, до 161,5 млрд тенге. Доля рыночных продуктов БВУ снизилась до 14,3% с 26,2% годом ранее», — отмечают в АФК.
Ипотечный портфель всего рынка Казахстана с начала года увеличился на 7,2%, до 7,5 трлн тенге, из которых 60% составляет доля Отбасы Банка в 4,4 трлн тенге и ростом на 9,6% за первое полугодие.
Кроме того, на объем выданной ипотеки повлиял рост цен на недвижимость, который существенно опережает динамику реальных доходов населения. В итоге казахстанцы берут более крупные кредиты. Так, доля кредитов от 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%, тогда как займов до 10 млн тенге снизилась с 20,7% до 16,5%.
Частично перекрыть расходы на ипотеку им помогают пенсионные накопления. Объем их использования на жилищные цели вырос на 59% г/г. — до 407,5 млрд тенге. Однако из-за ограничений по размеру индивидуальных накоплений этот инструмент не может полностью покрыть большую разницу между доходами и стоимостью жилья на рынке.
Какие ставки по кредитам на жилье
Доминирование льготных программ удерживает среднюю стоимость ипотеки в 10%, что существенно ниже общерыночных процентных условий. Ведь базовая ставка большую часть полугодия составляла 18%.
Средняя сумма кредита выросла умеренно — до 12,4 млн тенге (+2,5%), тогда как отношение расчетного ипотечного платежа к средней зарплате снизилось с 37% до 36%.
Таким образом, долговая нагрузка действующих заемщиков остается относительно стабильной благодаря росту номинальных зарплат и структуре ставок.
По ипотеке – низкий уровень просрочек
«При этом качество ипотечного портфеля остается высоким, а низкая просрочка свидетельствует об устойчивости сформированного пула заемщиков. Это позволяет ипотеке наращивать вес в розничном портфеле без сопоставимого увеличения кредитных рисков», — говорится в обзоре АФК.
Доля просроченной задолженности по системе практически не изменилась и составила 0,41%. Причиной невысоких кредитных рисков в ипотеке в АФК называют наличие залога, первоначального взноса и более жесткий отбор заемщиков.
Во 2 полугодии в агентстве прогнозируют восстановление спроса на ипотеку и дальнейшее смягчение денежно-кредитных условий на фоне расширения льготных программ и партнерских инициатив с застройщиками.
«Однако более сбалансированная модель развития потребует восстановления рыночной ипотеки. Без снижения стоимости долгосрочного фондирования БВУ и улучшения доступности жилья динамика рынка будет по-прежнему в значительной степени определяться масштабами господдержки и возможностями системы жилищных сбережений», — заключили в АФК.