В Алматы первичка за первое полугодие 2026 года подорожала на 7,3%, а вторичка — на 1,5%. По оценкам Бюро нацстатистики, в июне этого года новое жилье в мегаполисе оценивалось в 726 тыс. тенге за квадратный метр, квартиры на вторичном рынке стоят почти 750 тыс. тенге. Какие квартиры чаще выбирают в Алматы, стоит ли брать жилье для сдачи в аренду и на какие районы обратить внимание, обсудила автор «Ручной экономики» с экспертами рынка.
Цена спроса
Независимый эксперт Qazaq ExpertClub в сфере строительства и недвижимости Диляра Сейтнурова пояснила, что цены на недвижимость — это не про квадратные метры. Это про совокупность факторов: дефицит качественного предложения, инфляция, курс тенге, стоимость земли и строительства, спекулятивный компонент. Добавилось сюда и введение НДС для строительных компаний.
«В Алматы всё это сошлось: земли под застройку в центре почти нет, стройматериалы подорожали, с 1 января 2026 года застройщики платят НДС 16% на новое жильё и часть этих расходов уже заложена в цену. По моим наблюдениям, в комфорт-классе цена на первичку выросла на 8–12% только за счёт этого фактора. Признаки перегрева рынка есть. Особенно в сегменте новостроек Алматы», — отметила Диляра Сейтнурова.
Разрыв между первичным и вторичным рынком в Алматы сейчас составляет 15-20% в зависимости от района и класса. Вторичка дешевле, но не всегда выгоднее. Главный минус – износ коммуникаций.
Еще один фактор, влияющий на цену недвижимости, особенно в больших городах — это локация. Две совершенно одинаковые по параметрам квартиры, но в разных районах Алматы могут иметь очень большую разницу в цене. Например, если сравнить Золотой квадрат с пригородом.
Если собрать среднестатистический запрос покупателя, то он желает купить двухкомнатную квартиру в центре Алматы. Но по факту ему хватает на жилье в отдаленных районах. Дело в покупательской способности, считает руководитель направления офлайн-продаж недвижимости Krisha.kz Имран Османов.
«На данный момент у нас нет индекса доступности жилья, который прямо бы говорил о том, что оно доступно или нет. Но если смотреть средние цены на жилье во всем Казахстане, то это в районе 620-650 тысяч тенге за квадратный метр. По площади самые популярные 40-45 квадратных метров. Получается, такая квартира будет стоить 28-30 миллионов. Средняя зарплата по стране около 465 тысяч тенге, а медианная и того меньше – 350 тысяч. Получается, что человеку нужно откладывать ровно 100% от своей зарплаты, тогда через 7 лет он накопит на собственную крышу над головой», — приводит расчеты Имран Османов.
Стоит ли покупать жилье в новых районах Алматы?
Что делать, если на квартиру в центре не хватает, а жилье свое уже пора купить? Эксперты советуют присмотреться в Алматы на западные и восточные направления. Район вдоль ВОАД: стройкомпании активно возводят современные и интересные ЖК. Из плюсов: земля, а соответственно квадратные метры дешевле. Минусы: инфраструктура и транспортная доступность слабые.
«Если покупать для себя с горизонтом 5–7 лет, то это выгодно. Например, район «Компот», который активно застраивается. Школы, поликлиники, зеленые зоны — все это появится через 5-8 лет, не раньше. Это нужно понимать заранее. Новые районы в любом городе проходят одинаковый путь: сначала покупают только те, кто готов терпеть неудобства ради более низкой цены. Через несколько лет инфраструктура догоняет — и цены вырастают. Это закономерность», — считает Диляра Сейтнурова.
Если рассматривать покупку недвижимости в новом районе для перепродажи через два года – выгоды никакой нет, считают эксперты. При этом, вкладываться в жилье в новых районах, напротив выгодно. Например, стоимость квадратного метра в ЖК «Алма» и «Алем сити», находящиеся на окраинах начиналась с 200 тыс. тенге несколько лет назад, сейчас жилые комплексы реализуются от 650 тыс. до миллиона тенге за квадратный метр.
Квартира — как инвестиция
Что касается инвестохода, эксперты считают, что вложение денег в недвижимость — это старый подход. В борьбе за сбережения покупателей борются банковские депозиты под 20% годовых. Ранее советник президента саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко говорила о том, что молодое поколение казахстанцев смотрит в сторону и активно изучает рынок инвестирования в ценные бумаги.
Однако, если покупатель считает твердые вложения в «кирпич» безопасным для себя вариантом, то присмотреться стоит не только к Алматы. Тут цена за аренду выше, но и вход в покупку значительно выше, чем в других городах Казахстана. Внимания заслуживает Астана, подсказывают эксперты.
«По доходности в процентах — оба города примерно на одном уровне, 4–6% годовых в тенге. Это немного. Но если смотреть на курсовую переоценку и рост стоимости самого актива — Алматы исторически давал больше. Покупать ли для перепродажи в горизонте 3–5 лет? Я осторожна с этим советом. Спекулятивная история на казахстанском рынке работала хорошо последние 10 лет. Но условия меняются: НДС увеличивает себестоимость первичного жилья, ставки по ипотеке снижают круг потенциальных покупателей. Если покупаете котлован у надёжного застройщика с дисконтом 15–20% к рынку — математика ещё работает. Если покупаете по рыночной цене в готовом доме — маржа минимальная», — считает Диляра Сейтнурова.
По подсчетам эксперта, доходность от аренды составляет 4–5% годовых. При инфляции 8–9% — это не инвестиция, это иллюзия сохранения. Однако, продавцы держат цены, покупатели всё равно берут, и рынок не падает. Значит, это не пузырь в классическом смысле, но и здоровым фоном и рынком такое назвать сложно.
Вкладывать в строящееся жилье в Казахстане стало безопаснее: появился реестр недобросовестных застройщиков. К тому же новый Строительный кодекс от 9 января 2026 года, который вступил в силу с 1 июля 2026 года, ужесточает требования: гарантийные сроки выросли до 5 лет на общестроительные работы и 10 лет на несущие конструкции. Но риски не исчезли.
Какие ошибки не совершать при покупке недвижимости?
Прежде чем приобретать недвижимость покупатель должен удостовериться во многом. Есть требования, которые он выставляет к будущему жилью: локация, цена, этаж, инфраструктура, материалы, из которых построен дом. Это только верхушка айсберга, дьявол кроется в деталях, считает Имран Османов. В Алматы в последнее время акимат часто выкупает частные дома для нужд города: расширение дороги, строительство школ, больниц, пробивка магистралей, новых станций метро и так далее. В своем телеграм-канале эксперт часто публикует информацию от официальных источников. Наряду с акиматом ветхие 2-х и 3-х этажные дома выкупают стройкомпании для возведения многоэтажных жилых комплексов.
«Генеральный план в Алматы очень часто меняется: предыдущий документ, рассчитанный до 2040 года, изменялся три года назад. В этом году его снова обновили. Это показатель того, что дом, который с виду казался вполне нормальным и ликвидным, может пойти под снос или упасть в цене. Главный совет: перед покупкой проверить жилье в акимате, управлении архитектуры, управлении городской мобильностью. Запросить информацию у госоргана можно через E-Otinish. Достаточно по адресу сверить все документы и проверить – не снесут ли в ближайшее время ваш частный дом или не построят ли возле вашей многоэтажки магистраль? Даже можно заказать топосъемку по кадастровому номеру дома, чтобы сверить красные линии и прочее. То есть, тут семь раз проверь, прежде, чем купить», — советует Имран Османов.
Перед покупкой проверяйте:
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию;
- учредительные документы застройщика;
- согласованное архитектурно-планировочное задание (АПЗ) у застройщика;
- разрешение на строительство;
- документы владения или аренды земли;
- разрешение на привлечение денег дольщиков.
- финансовую историю застройщика. Узнайте, сколько объектов он сдал, были ли задержки.
- реестр недобросовестных застройщиков. Он публичный.
Подписывать документы лучше с юристом. Договор долевого участия — это не формальность. В нем прописаны сроки, штрафы, условия расторжения. Если застройщик говорит «договор стандартный, смотреть нечего» — это уже сигнал.
Существует еще одна ловушка, но уже в мышлении покупателей, предупреждает эксперт. В социальных сетях набирают популярность псевдоэксперты по рынку недвижимости, риелторы или финансовые коучи, которые рекомендуют такие схемы: например, продать квартиру за 40 млн, потом оформить ипотеку на 10 млн, а 30 млн положить на депозит и с процентов погашать ипотеку. Как правило, люди снимают деньги с депозита по чуть-чуть: то на отдых, то на лечение, то на той. В итоге, деньги на депозите заканчиваются, у человека нет сбережений, зато есть ипотека. Схема рабочая, но в очень редких исключениях.
Что дальше?
Эксперты прогнозируют до конца 2026 года умеренный рост цен на первичку в Алматы в пределах 7–10% в тенге. Это ниже инфляции. Реальная стоимость жилья в твёрдой валюте, скорее всего, останется примерно на нынешнем уровне.
«На горизонте трёх лет несколько факторов, которые будут определять рынок. Первый: насколько государство реализует программы реновации старого жилого фонда. Если снос ветхого жилья пойдет активнее, это создаст дефицит вторичного фонда и поддержит первичку. Второй: ставка по ипотеке. Если ГЭСВ начнет снижаться к 2027–2028 году, это разморозит отложенный спрос. Третий: курс тенге. Это переменная, которую никто не контролирует, но которая влияет на всё». – считает Диляра Сейтахметова.
Тренды ближайших лет: дальнейшая поляризация рынка — дешевое жилье на окраинах и дорогое в центре, ничего среднего. Рост спроса на компактные планировки — не микроквартиры, но 40–50 кв. м с умной организацией пространства. Больше внимания к энергопотреблению и инженерным системам — покупатели начинают считать коммунальные расходы на этапе выбора.