Автор Каракоз Ыдырыс Ипотечный рынок по итогам января-сентября 2025 года продолжил расти: заявки – на 10%, объем новых выдач – на 25%, портфель – на 10%, говорится в обзоре Ассоциации финансистов Казахстана.
Но этот рост, по информации экспертов из ассоциации, становится все более односторонним, поскольку спрос смещается в сторону льготных программ. В частности, выросла доля льготной ипотеки в новых выдачах до 67% (61% годом ранее), тогда как доля рыночных продуктов БВУ сократилась до 33% против 39% в прошлом году.
«Таким образом, развитие сектора становится все более зависимым от государственной политики, а роль коммерческого сегмента – сужается», – говорится в сообщении.
Попытки административно снизить ГЭСВ при общем увеличении стоимости денег в экономике усилили этот перекос, отмечают авторы обзора. Ранее регулятор отложил снижение ГЭСВ по ипотеке с 25 до 20% до 1 июля 2026 года.
«Отметим, что доля одобренных заявок упала с 39% до 25%, поскольку ограничение предельной стоимости кредита в условиях растущей базовой ставки фактически приостановило выдачу коммерческой ипотеки вместо ее удешевления. Аналогичным образом предлагаемый регулятором механизм привязки ипотечных ставок к LTV продолжает вмешательство в рыночное ценообразование, может привести к еще более заметным структурным перекосам в ипотечном сегменте, и не решает системных проблем рынка», – сообщили в ассоциации.
По информации АФК, дополнительно рынок недвижимости поддерживается за счет нерыночных источников. Переводы из ЕНПФ выросли на рекордные 81% – до 450 млрд тенге, поддерживая активность сделок купли-продажи и одновременно ускоряя рост цен.
«На этом фоне доля сделок за собственные средства увеличивается, а доля ипотечных – снижается, что свидетельствует о смещении части спроса в сторону более обеспеченных домохозяйств», – говорится в сообщении.
Однако, как отмечают в АФК, такая структура рынка ведет к дальнейшему снижению доступности жилья. Цены растут двузначными темпами, тогда как реальные доходы населения снижаются, что увеличивает разрыв между стоимостью жилья и платежеспособностью большинства домохозяйств.
В АФК добавили, что льготная ипотека усиливает ценовое давление.
«В результате расширение нерыночного финансирования (льготных программ и изъятий из ЕНПФ) усиливает ценовое давление, поддерживает высокую активность сделок на рынке, но одновременно углубляет дисбаланс между спросом и фундаментальными возможностями населения, усиливая структурный «разрыв» в доступе к жилью», – отмечается в обзоре.
В этой связи, аналитики АФК в октябре-декабре ожидают дальнейшее замедление спроса на рыночные ипотечные займы вследствие ужесточения денежно-кредитной политики.
«Это может привести к дополнительному перегреву спроса в сегменте льготной ипотеки и усилению конкуренции за ограниченное финансирование, повышая риски дисбалансов и усиливая структурную зависимость рынка от госпрограмм», – подытожили в АФК.