Рынок жилья в Казахстане постепенно меняет структуру спроса. На фоне дорогой ипотеки и снижения количества сделок индивидуальные дома показывают более высокую динамику, чем квартиры. В июне по стране была заключена 9 621 сделка с индивидуальными домами — это почти на 37% больше, чем в мае. Весь рынок недвижимости за тот же месяц вырос на 28,4%, до 39 053 сделок. Идет ли речь о массовом переходе покупателей из квартир в частные дома — об этом поговорили с экспертом в сфере недвижимости Дилярой Сейтнуровой.
По ее оценке, индивидуальное жилье — сегмент с более широкой амплитудой, который просто сильнее реагирует на изменение платежеспособного спроса. На подъеме он обгоняет квартиру, на спаде отстает сильнее. По мнению эксперта, сейчас наблюдается не переток покупателя из квартир в дома, а более резкая реакция того же спроса.
При этом в Алматы картина отличается от общереспубликанской. По словам Сейтнуровой, в мегаполисе объем индивидуального строительства за январь–апрель 2026 года составил 65,9% от уровня аналогичного периода прошлого года. Это свидетельствует о том, что часть активности смещается в пригороды и регионы.
В целом, по стране за январь–июль было введено 9,746 млн кв. м жилья, из которых 3,158 млн кв. м пришлось на индивидуальные дома. Таким образом, примерно треть нового жилья приходится на этот сегмент.
Почему дом выгоднее квартиры
Одна из главных причин устойчивого интереса к частным домам — стоимость квадратного метра. Эксперт приводит в пример рынок Алматы.
«Трехкомнатная квартира комфорт-класса в Алматы стоит 80–85 млн тенге, паркинг — еще около трех миллионов. За те же деньги можно купить дом в Талгарском или Каскеленском направлении площадью 150–180 квадратов, с участком и гаражом. Разница в метраже почти двукратная», — сравнивает эксперт.
Именно поэтому частный дом становится альтернативой для покупателя, который располагает достаточным объемом собственных средств, но не готов платить высокую цену за квартиру.
При этом у загородного жилья есть дополнительные расходы, которые не всегда учитываются при сравнении цены квадратного метра: подключение коммуникаций, дороги, обслуживание участка и инфраструктура.
Вторая причина в том, как устроена ипотека. Эксперт в сфере недвижимости приводит цифры: в первом квартале 2026 года 85,1% новых жилищных займов получено по льготным программам. Отбасы банк выдал 347,5 млрд тенге, показав рост на 54,3%. Рыночная ипотека просела на 53,6% и занимает 14,9% рынка.
Третья причина вытекает из второй. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью упала с 65,2% до 51,6% за год. Почти половина рынка сегодня — это наличный расчет. Загород питается именно этой половиной, и она от ставки Нацбанка не зависит.
Сколько времени продолжится тренд на частные дома
Пока рыночная ипотека стоит 20% и выше, дом покупают за наличные, поэтому объем такого спроса ограничен количеством людей, у которых деньги уже есть. Резерв виден: депозиты физических лиц превысили 30 трлн тенге, рост на 18,3% за год.
«Мой прогноз на ближайшие год-полтора: доля индивидуального жилья останется в коридоре 22-25% сделок, всплески будут весной и в начале лета. Структурный сдвиг возможен при двух условиях. Первое — это распространение льготных программ на индивидуальное строительство. Второе — это школы, сети и дороги в пригородных массивах. Пока ни того, ни другого в масштабе нет», — отмечает Диляра Сейтнурова.
Однокомнатные квартиры всегда самые востребованные
Самый востребованный тип жилья в Казахстане однокомнатные квартиры: в августе на них пришлось 10 806 сделок. Механика простая: при дорогих деньгах рынок сжимается к минимальному лоту. Однушка — это минимальный чек и единственный платеж, который проходит по доходу.
Сравнивать с частными домами не стоит, считает эксперт, ведь пригородный дом покупает другой человек. Он не экономит на платеже, у него нет кредита. Он решает задачу метража за наличные.
Фактор снижения продаж в массовом жилье
В массовом сегменте причина снижения продаж — в платеже, уверенна Диляра Сейтнурова.
«Рыночная ипотека 20% и выше, реальные доходы отстали от цен, льготные программы сузили круг получателей требованием не иметь жилья последние пять лет. Доля ипотеки в сделках упала до 51,6%, заявок стало меньше на 20,7%, одобряют 22,5%. Покупатель не передумал. Он не проходит. В бизнесе и премиуме ипотеки почти нет, поэтому ставка на этот сегмент так не давит. Там главный фактор — это альтернативная доходность», — говорит эксперт.
Почему рассрочка от застройщика хуже ипотеки
По наблюдениям Диляры Сейтнуровой, рынок ушел из кредита в наличные и рассрочку. Рассрочка от застройщика стала главным инструментом продаж. Но не стоит торопиться и оформлять такое предложение, предупреждает эксперт.
«Здесь ловушка, о которой почти не пишут. В рассрочке чем больше первый взнос и короче срок, тем выше реальная переплата в годовых. Логика, обратная ипотечной. Покупателю нужно считать эффективную ставку, а не верить слову беспроцентно», — говорит эксперт.
Регионы разошлись с мегаполисами. Ввод жилья за семь месяцев вырос в 18-ти регионах, в Улытау — втрое, в Кызылординской области — на 34,9%. Алматы при этом сокращает индивидуальное строительство.
Сколько продлится застой на рынке недвижимости
По прогнозам Диляры Сейтнуровой, рынок недвижимости оживет только через 2 года. Расчеты эксперта следующие: базовая ставка сейчас 16,25%, ее снижали три раза подряд, но Нацбанк прямо предупредил, что пространство для дальнейшего снижения ограничено. Чтобы рыночная ипотека опустилась к 13%, базовая должна быть около 10-11%. А такая картина может сложиться не раньше, чем в 2028 году.
«Второй фактор работает против быстрого разворота. С 2027 года отрасль получает НДС, он ложится на стоимость стройматериалов и на экономику проекта. Полный эффект придет в цены новых проектов в 2027 и 2028 годах. Отсюда мой расчет. Вялый рынок до конца 2027 года, осторожное оживление с 2028. Полтора года от июня 2026 дают как раз конец 2027», — прогнозирует Диляра Сейтнурова.
Застой — это не падение спроса, успокаивает эксперт. Спрос заблокирован платежом, а не исчез. Человек готов купить, но не проходит по кредиту. Как только деньги подешевеют, отложенный спрос выйдет быстрее, чем сейчас кажется.
Куда казахстанцы вкладывают деньги, если не в квартиры
Все меньше казахстанцев вкладывают в бетон, и больше тех, кто присматривается, а некоторые и активно вкладывают деньги в ценные бумаги. Так ушел ли обеспеченный класс из бетона в фондовый рынок?
«Фондовый рынок действительно вырос. Счетов розничных инвесторов около 4,9 млн, прирост 12,7% с начала года. Капитализация рынка акций на 1 июля 47,6 трлн тенге, плюс 21,9% за год. Индекс KASE прибавил 9,7% с начала года. Интерес смещается к иностранным бумагам, объемы в секторе KASE Global выросли на треть. Но главный конкурент недвижимости сейчас не акции. Это депозит», — уверена эксперт.
На сегодняшний день депозиты физических лиц превысили 30 трлн тенге, рост 18,3% за год. Внутри тенговых вкладов срочные с пополнением выросли на 167%, сберегательные с пополнением на 159%. Люди уходят не в риск, они уходят в короткие и ликвидные инструменты с понятной ставкой.