Кроме того, дети-сироты могут встать на учёт нуждающихся в жилье с рождения. Если ребёнок потерял родителей до совершеннолетия, он может сделать это в любое время до достижения 29 лет. При призыве в армию этот возрастной срок продлевается на период службы.

Проверка платежеспособности

Проверка данных и распределение жилья проходят автоматически, без человеческого вмешательства. Отбасы банк интегрирован с 15 государственными базами данных, что позволяет оперативно собирать и проверять данные. Кроме того, совместно с центром развития трудовых ресурсов запущен специальный сервис. Он определяет источники дохода, анализирует их и рассчитывает доход на одного человека. Собирать справки не нужно.

Как распределяется жильё

При распределении учитывают:

• дату постановки на учёт;
• приоритетность категории;
• уровень дохода заемщика.

Жильё предоставляется по принципу «лестницы доступности жилья»: заемщикам с низким доходом доступны субсидирование аренды или арендное жильё, а тем, кто способен обслуживать заём, — льготные жилищные кредиты.

Требования к заемщикам

Для оформления субсидирования аренды средний доход на одного члена семьи за последние 6 месяцев должен составлять не более одного прожиточного минимума. ПМ в 2026 году составляет 50 851 тенге.

Чтобы оформить арендное жильё, необходимо выполнить условие по соотношению количества членов семьи к прожиточному минимуму.

• 3 и более человек — до 2 ПМ на человека;
• до 2 человек — до 3,5 ПМ на человека;
• 1 человек — до 5,5 ПМ.

Льготная ипотека под 2% доступна тем, чей доход на одного члена семьи составляет не более 5 ПМ, это около 254 255 тенге. А льготная ипотека под 5% — тем, у кого доход на одного члена семьи — не более 6 ПМ (305 106 тенге в 2026 году).

Сообщение Сиротам — 20% жилья: как государство изменило правила распределения квартир появились сначала на Ручная экономика.

Налоговый кодекс не позволит снизить цены на недвижимость 

По оценке эксперта, во втором полугодии 2026 года стоимость жилья в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останется стабильной либо продолжит умеренный рост. При этом речь идет не о резком повышении цен, а о периоде ценовой стабильности с поступательной тенденцией к росту.

«Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Напротив, большинство факторов пока указывают на сохранение их текущего уровня. Так, если ранее первичный рынок пользовался налоговой льготой, то с 1 января 2026 года застройщики уплачивают НДС по ставке 16% при продаже жилья. Это означает, что налог становится частью стоимости каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Дополнительное влияние, по словам эксперта, оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядных организаций, что увеличивает стоимость строительных работ. В результате себестоимость строительства растет не временно, а структурно, а такие расходы, как правило, закладываются в конечную стоимость жилья.

Дефицит земли и проблемы с инженерными сетями 

Еще одним фактором остается недостаток земельных участков. В Алматы возможности для нового строительства постепенно сокращаются из-за природных ограничений и сейсмических требований, поэтому основными направлениями развития становятся реновация и более эффективное использование уже освоенных территорий.

В Астане территориальные возможности значительно шире, но ключевым ограничением становятся инженерные сети. По оценкам аналитиков рынка, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%.  Дополнительным фактором остается устойчивый миграционный прирост населения, который поддерживает спрос даже в условиях дорогих кредитов.

«В Шымкенте и большинстве регионов земельных участков действительно больше, но далеко не все они обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. Освоение новых территорий требует значительных инвестиций в строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает себестоимость строительства», — поясняет эксперт.

Строительный кодекс затормозит строительство

Дополнительное влияние на рынок, по мнению Диляры Сейтнуровой, окажет и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.

«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться. Это может привести к сокращению объема нового предложения. Если спрос начнет восстанавливаться, рынок может столкнуться с более ограниченным количеством новых объектов, что будет способствовать сохранению текущего уровня цен», — считает аналитик.

Вторичку не торопятся продавать из-за дешевой ипотеки

Говоря о вторичном рынке, эксперт отмечает, что многие владельцы жилья сохраняют ранее оформленные ипотечные кредиты по более низким ставкам и не заинтересованы в продаже недвижимости.

«По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как на первичном — около 720 тыс. тенге. Разрыв между сегментами практически исчез. Когда предложение остается ограниченным, а собственники не спешат выходить на рынок, предпосылок для существенного снижения цен становится значительно меньше», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Жилье не подешевеет

При этом эксперт подчеркивает, что существуют и факторы, способные скорректировать текущий прогноз. Одним из них стало значительное повышение порогов использования пенсионных накоплений. На протяжении нескольких лет пенсионные изъятия оставались одним из важных источников спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.

«Еще один фактор — сохраняющийся слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость кредитов остается высокой. Если инфляция будет замедляться медленнее ожидаемого, Национальный банк может приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, а рынок продолжит в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки», — говорит эксперт.

Вместе с тем, по мнению Диляры Сейтнуровой, для устойчивого снижения цен необходима совокупность сразу нескольких условий: существенный рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность масштабной коррекции цен остается ограниченной.

Сообщение «Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен», — эксперт Диляра Сейтнурова о стоимости недвижимости появились сначала на Ручная экономика.

«Наш жилищный водоем подпитывался из трех главных каналов: первый это бесконечные госпрограммы, называемые доступное жилье, но которые наоборот делали его недоступным. Искусственно создаваемый спрос только взвинчивал цены, и от этого выигрывали только застройщики. Второе: все это подпитывалось дешевыми кредитами для застройщиков и выпусками облигаций. И третье, в добавок ко всему открыли шлюз пенсионных излишков ЕНПФ», — отметил Әбени.

В Казахстане аналитик прогнозирует, что те, кто привык строить новые ЖК исключительно за счет денег дольщиков с прошлых объектов, окажутся в капкане ликвидности. Прогноз по сделкам в Казахстане на 2026 год просел почти на четверть – примерно до 330 тысяч против пиковых лет. Доходы застройщиков сжимают выросший НДС, новый Строительный кодекс и высокая базовая ставка, которая делает невыгодным перекредитование.

«Крупнейший игрок BI Group уже отказался от амбициозного выпуска еврооблигаций на сумму 500 млн долларов, и вместо этого собирают крохи с рынка, выпуская ориентированные на неискушенную розницу облигации номиналом 1 тыс тенге. И это все, чтобы лишь просто перекредитоваться. Уже в октябре выплаты купонов по 7,5% в долларах и 15 млрд тенге под 17,5%. Вдобавок к этому налоговая реформа, дикая инфляция вызвали резкое падение доходов населения», — констатирует Ерқанат Әбени.

По его мнению, на рынке есть риск массовых неплатежей по ипотеке и как следствие — дефолтов отдельных застройщиков с последующей распродажей построенной недвижимости. Это, в свою очередь, приведет к еще большему давлению на цены.

«Рынок недвижимости долгое время жил в отрыве от реальной экономической ситуации. Цены на квадратные метры росли так, будто реальные доходы населения увеличивались в долларах каждый месяц, в то время как они, наоборот, уменьшались», — пишет аналитик.

Он считает, что новая налоговая нагрузка урезает маржу МСБ до степени полной неэффективности. И приводит факты, что казахстанцы тратят все большую долю доходов на базовые нужды, а за аренду физически не могут платить больше, чем зарабатывают.

При этом в стране по-прежнему сохраняется ипотечный голод: людям нужны квартиры, но им их просто не на что их купить. Коммерческие кредиты под 20% населению не выгодны, а «грядущее введение Нацбанком жесткого Коэффициента долга к доходу (КДД), который законодательно ограничит выдачу кредитов тем, чей совокупный долг превышает 8 годовых доходов».

Также аналитик наблюдает в стране рост недоверия покупателей к застройщикам.

«Объекты не распродаются по предоплате, люди боятся нести деньги застройщикам как из-за риска долгостроя, так из-за того, что цена покупки сейчас может оказаться дороже, чем когда объект достроят, а у застройщиков из-за этого пропадает кэш, чтобы этот самый объект завершить и не превратить его долгострой», — поясняет он.

Тем более, что, согласно новым нормам законодательства о долевом участии, застройщик имеет право на законный перенос сроков не более чем три раза, а после должен выплатить внушительную неустойку. В итоге у компаний не остается ресурсов, чтобы сдать квадратные метры в срок. Рынок замирает не только из-за снижения спроса, а от тотального дефицита уверенности, отмечает Әбени.

Кроме того, по его мнению, у казастанцев меняется психология сбережений, они все больше вкладывают в депозиты, нежели в бетон, и интересуются рынком ценных бумаг.

«На начало лета 2026 года розничный депозитный портфель увеличился до уровня около 29,3 трлн тенге (против 20 трлн в 2023). Также наши люди все активнее начинают осваивают альтернативные инструменты сбережений, объем казахстанских акций/облигаций на руках физлиц составляет около 2 трлн тенге, количество открытых счетов выросло до более 5,5 млн (с учетом омнибус-счетов), а количество открытых прямых индивидуальных субсчетов (прямого владения) составляет около 700–800 тысяч. И это только начало тренда», — приводит автор статистику.

Он также не согласен с тем, что недвижимость в стране продолжит расти даже после падений и коротких шоков 2008 и 2015 годов. Причиной роста цен после тех кризисов аналитик считает вливания государства в спасение строительного рынка.

«Государство заливало миллиарды в выкуп проблемных объектов через дочерние структуры и рефинансировало банки, запускало субсидированные ипотеки, ну и триллионы тенге пенсионных излишков, устроившее финальное ралли цен. Сегодня эта лавочка закрыта. У государства дефицит бюджета, ЕНПФ больше не раздают, а Нацбанк закручивает гайки. …Мы вошли в совершенно новый цикл, где законы спроса и реальных доходов населения будут диктовать ценам свои жесткие условия», — заключает Ерқанат Әбени.

Сообщение Прогноз по сделкам на 2026 год просел почти на четверть – около 330 тысяч против пиковых лет появились сначала на Ручная экономика.

Разогрев цен на рынке недвижимости – закономерный результат использования части пенсионных накоплений на решение жилищных проблем. С начала 2021 года (когда было разрешено досрочно использовать часть пенсионных денег на жилищные нужды) по 2026 год казахстанцы направили в недвижимость порядка 4,5 трлн тенге. С января по июнь 2026-го будущие пенсионеры перевели за жилье из ЕНПФ 318 млрд тенге на ожиданиях роста порогов для вывода пенсионных накоплений из пенсионного фонда.

Судя по всему, второй квартал окажется более спокойным в плане динамики цен на квартиры. Новые пороги достаточности пенсионных накоплений отрезают от их досрочного использования значительную часть населения.

Динамика вполне может спуститься к результатам 2025 года, когда за первые пять месяцев цены на новые квартиры в годовом выражении выросли на 6,4%, перепродажу квартир – на 6,2%, аренду благоустроенного жилья – на 11,1%.

В разрезе регионов в январе-мае 2026 года динамика цен на новые квартиры в Алматы, Астана, Актобе, Павлодаре и Конаеве оказались выше рынка: от 16 до 19,9%. В частности, в Конаеве новые квартиры подорожали на 16,2% против 7% годом ранее. Город стал интересен тем, что у правительства есть платы развивать его в качестве курортного и академического центра.

Значительный рост цен на перепродажу квартир – в 17,9% – зафиксирован в Алматы (в прошлом году лидером был Атырау, где вторичка подорожала на 15,7%). Аренда больше всего подорожала в Павлодаре и Петропавловске – на 39,3 и 43,3% соответственно. В прошлом году первое место было за Астаной, там аренда оказалась дороже на 26%, чем в среднем по рынку.

Павлодар и Петропавловск находятся под сильным инвестиционным прицелом и показали более высокий прорист стоимости аренды. В Павлодаре активно реализуются масштабные индустриальные проекты в нефтехимии, металлургии, энергетике и переработки силами иностранных, прежде всего китайских инвесторов. Павлодар в 2026 году должен стать активной индустриальной зоной. Власти города намерены реализовать 8 инвестиционных проектов на 51 млрд тенге, что также требует размещение специалистов, привлеченных под эти задачи.

Сообщение Новые квартиры росли в цене больше старых, аренда стабилизировалась появились сначала на Ручная экономика.