По мнению экономиста Эльдара Шамсутдинова, государственная политика по обеспечению доступности жилья оказала влияние на спрос, а не стимулировала соответствующего увеличения предложения жилья. Спрос значительно подтолкнул цены вверх, а предложение за ним не успевало.

«Более того, я склонен считать, что на рынке существует определенная картельная составляющая со стороны строительной отрасли, которая в определенной степени регулирует объем предложения жилья. То есть существует определенное ограничение по выводу на рынок новых квадратных метров», — отмечает эксперт.

Спикер уверен, что льготная ипотека существенно увеличивает покупательную способность семьи: при ставке в 7% семья может позволить себе жилье стоимостью не 25 млн, а 49, 6 млн тенге. Но это не значит, что вся разница сразу уходит в цену. Льготная ипотека не оказывает прямого и мгновенного эффекта на цены. Она прежде всего создает возможность для покупки более дорогого жилья, чем при рыночной ставке.

По этой причине произошел определенный разрыв между денежно-кредитной политикой Нацбанка и ипотечным рынком. Спрос на жилье при росте ставки должен снижаться, но иногда он опережал динамику ставки. За 2019–2025 годы жилье в среднем выросло на 8,6%, тогда как совокупная инфляция составила 9,8%, в мегаполисах динамика роста жилья была выше общей инфляции примерно на 8,6%. Важно, что рост стоимости жилья опередил рост доходов населения. В результате часть реального платежеспособного спроса была замещена кредитным спросом.

Попутно на рост цен одновременно повлияло несколько факторов: льготные ипотечные программы; использование средств ЕНПФ; отложенный спрос после COVID; недостаточное увеличение предложения жилья.

Отвечая на вопрос, что должно стимулировать государство: спрос или предложение, Эльдар Шамсутдинов ответил, что сторону предложения с помощью различных инструментов поддержки строительных компаний.

Новые квартиры не укладываются в лимиты?

Директор Алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимур Нуртаев считает необходимым расширить лимиты Отбасы банка на покупку льготного жилья для молодых семей. Текущая программа «Наурыз» Отбасы банка рассчитана прежде всего на молодежь и на покупку первого жилья. Кредитный лимит составляет 36 млн тенге для Астаны и Алматы и 30 млн тенге для регионов.

«Если мы говорим, что Отбасы банк – семейный банк, то предполагаем, что речь идет о семье: муж, жена и ребенок. Соответственно, нужно стремиться к тому, чтобы семья могла приобрести жилье площадью порядка 90 квадратных метров. Сегодня при действующих лимитах Отбасы банка трехкомнатную квартиру уже точно не купишь. Я считаю, что это не очень хорошо. Кроме того, сегодня квартиры все чаще сдаются в чистовой отделке, что увеличивает их стоимость и она выходит за лимиты Отбасы банка», — говорит Тимур Нуртаев.

Если квартира в чистовой отделке стоит 36 млн тенге, площадь приобретаемого жилья будет меньше. В районе Алматы, в Gate City, строят жилье, где не только предусмотрена чистовая отделка, но уже предлагаются квартиры и с мебелью, а значит – не входит в обозначенные лимиты.

Когда лимит Отбасы банка составляет 36 млн тенге, а квартира стоит, допустим, 40 млн тенге, значит необходимо где-то найти недостающие 4 млн тенге. Если денежного запаса нет, придется брать кредит в обычном банке под 20-30% годовых. В результате получается кредит на кредите: ипотека берется в Отбасы банке, а первоначальный взнос дополнительно финансирует по высокой рыночной ставке.

«Поэтому я предлагаю все-таки постепенно увеличивать лимиты. Не обязательно сразу до 50 млн тенге, но хотя бы исходя из текущей стоимости квадратного метра в конкретном регионе, чтобы семья могла позволить себе как минимум 60 или 80 квадратных метров», — рассуждает Тимур Нурьаев.

Он обратил внимание на ситуацию в Алматы. Себестоимость недвижимости в Алматы и агломерации растет. Лимиты для таких населенных пунктов, как Каскелен, Талгар, Есик, тоже необходимо пересматривать, поскольку фактически это один регион. Лимиты нужно постепенно повышать, возможно, не сразу до 50 млн тенге, но хотя бы на 1–2 млн тенге в ближайшей перспективе.

«Я считаю, что это следующий шаг будет таков: люди не должны покупать жилье исключительно в черновой отделке. И если они покупают квартиру с чистовой отделкой, то и стоимость отделки должна финансироваться по льготной процентной ставке», — уверен представитель Союза строителей Казахстана.

Текущие нормы должны быть выдержаны

Для молодой казахстанской семьи действует простой принцип: чем раньше вы приобретаете квартиру, тем меньше будет ваш будущий платеж. Мы даже шутим: ничто так не сближает семью, как вовремя взятая ипотека. Когда супруги вместе начинают работать над тем, чтобы выплатить кредит и планировать свое будущее, – рассказывает председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова.

По ее мнению, каждый молодой человек должен получить от государства первые квадраты жилья по льготам. Первая квартира не обязательно должна быть большой: достаточно 30–50 кв. м. Поддержка приобретения первой квартиры – одна из ключевых целей жилищной политики Отбасы банка

«Союз строителей Казахстана пишет нам письма второй год подряд, что нужно увеличить лимит до 50-60 млн тенге. На что мы отвечаем, что наш бюджет по субсидиям ограничен. При повышении суммы займа количество доступных квартир сократится примерно в 1,5 раза: вместо нынешних 10–12 тысяч квартир в год можно будет финансировать около 5 тысяч», — отвечает Ляззат Ибрагимова.

Приоритет для Отбасы банка – это количество семей, которые смогут получить жилье, а не увеличение площади или стоимости квартиры, резюмирует Ляззат Ибрагимова. Как видно, главный ипотечный банк страны не хочет идти на уступки строителям, и судя по всему, баталии на эту тему еще впереди

Сообщение Почему жилье дорогое и при чем тут льготная ипотека появились сначала на Ручная экономика.

«По ипотеке «Умай» есть хорошие новости. Начнем в августе. Деньги в пути. Так что в августе, дорогие женщины, «Умай» будет доступна. По исламской ипотеке мы внесли изменения в законодательство, закон еще не вышел, он подписан в мажилисе и сенате. Когда документ подпишет наш президент Касым-Жомарт Токаев, он будет опубликован в информационной системе «Адiлет». Тогда, согласно закону, мы получим разрешительные документы — от Национального банка, от агентства (АРРФР — Ред.). С октября начнем, готовим документы», — сказала Ибрагимова.

Известно, что на программу «Умай» выделяется 45 млрд тенге. Она будет выдаваться в размере до 50 млн тенге со сроком выплаты до 25 лет, и с первоначальным взносом — от 15% в регионах и от 20% в крупных городах. Размер ставки пока не известен. По этой программе можно будет приобрести как новое жилье, так и на вторичном рынке, но с годом постройки не раньше 2016 года, сообщает krisha.kz.

Что касается исламской ипотеки, то она предполагает, что банк будет закупать квартиры и перепродавать их своим клиентам в рассрочку, без начисления процентов. При этом стоимость недвижимости будет зафиксирована при подписании договора.

Сообщение Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова сообщила о планах по запуску исламской и женской ипотеки появились сначала на Ручная экономика.

«18 июля 2025 года банк приобрел здание в г. Астана для размещения административного персонала на сумму 15,684,677 тыс. тенге», — сообщается в документах банка.

При этом, в сентябре 2025 года в КУВА на запрос «Курсива» отвечали, что Отбасы банк приобрел гостиницу «Думан» за 14 млрд тенге.

Откуда возникала разница в 1,7 млрд тенге, неясно. В Отбасы пояснили, что это сумма НДС.

Летом 2025 года издание Forbes сообщало, что Отбасы банк приобрел гостиничный комплекс «Думан» у компании по управлению возвращенными активами (КУВА). При этом, Forbes писал, что в 2024 году КУВА дважды выставляла на аукцион отель: его хотели продать минимум за 13,98 млрд тенге, однако желающих приобрести отель не нашлось, объявленный же через месяц после этого повторный аукцион отменили до начала торгов.

В 2024 году актив, который в 2014-м приватизировали Дарига Назарбаева и Кайрат Шарипбаев, вернулся государству.

Отвлечемся от гостиницы… Еще Отбасы выплатил компенсацию работникам центрального аппарата за передислокацию из Алматы в Астану, поэтому расходы на содержание персонала в 2025 году выросли на 22,9% или на 4 млрд тенге, до 22,4 млрд тенге.

Итого на переезд госбанк мог потратить около 20 млрд тенге (стоимость здания и рост расходов на содержание персонала).

Сообщение Во сколько Отбасы банку обошелся отель «Думан» в Астане для головного офиса появились сначала на Ручная экономика.

«Понятно же, что один человек не может жить в восьми квартирах. Для кого-то он их покупает, или для наследников, или чтобы сдавать в аренду. Но тогда это фактически не жилая недвижимость, это уже коммерческая. И соответственно там должны быть такие налоги. Я бы очень сильно, на самом деле ужесточила рынок жилья… Должны быть повышенные налоги у тех, у кого третья-четвертая квартира и тогда это приведет к тому, что если вы покупаете своему внуку, то оформите ее на внука. И тогда рынок цен будет более менее одинаковый», – сказала Ляззат Ибрагимова в интервью Kazinform.

По ее словам, для некоторых казахстанцев жилье становится инвестиционным активом. Это с одной стороны хорошо, считает Ибрагимова, но с другой стороны — это должно быть законодательно отрегулировано. Председатель правления Отбасы банка утверждает, что сейчас происходит некая дилемма: кто-то не может купить первую квартиру, а кто-то покупает пятую-шестую квартиру.

Экономист Газиз Абишев в своем телеграм-канале сравнил предложение Ибрагимовой с «левачеством из испанского парламента», прикрепив ссылку, где депутаты из Мадрида требовали обложить налогами или отобрать квартиры у кого их больше одной.

«Третью, четвертую, пятую квартиру берут настоящие трудяги, люди с высокой финансовой дисциплиной, работающие намного больше окружающих, уже платящие большие налоги в бюджет. Наказывать их повышенными налогами за их способность заработать деньги и желание вложить в надёжный актив внутри страны — это несправедливо. Ибрагимова говорит, что какая-то часть молодёжи, непуганая кризисами предыдущих десятилетий, считает нецелесообразными инвестиции «в цемент». В таком случае, в чём проблема, зачем искусственно создавать им тепличные условия? А то ведь получатся, что люди, которые много работают, много платят налогов, инвестируют внутри Казахстана, за это должны заплатить ещё больше налогов, чтобы другим было не так обидно. Странная логика», – написал Газиз Абишев.

Владельцы нескольких квартир, которые сдают их в аренду и так платят налоги, отметил экономист Айдархан Кусаинов. Смысла в таких инициативах и предложениях нет.

«Эта история развивается не первый год, и в предыдущую дискуссию обсуждалось, как бы обложить богатых налогами и собрать с них побольше денег. Если вы хотите обложить налогом бизнес, то есть флипперство и сдачу в аренду, то эти виды деятельности уже обложены налогом. Сейчас по закону, если меньше, чем через год, а сейчас через два, продается квартира, то человек платит налог 10% от дохода. С точки зрения сдачи в аренду, то помните, была большая кампания, что это нелегальный бизнес. И в принципе уже многие открыли для этого ИП и платят налоги. Я вообще не вижу смысла к этому вопросу возвращаться. Все, что она (Ляззат Ибрагимова – Авт.) перечислила, уже налогом облагается», – пояснил Айдархан Кусаинов.

Финансист Qazaq Expert Club Саида Тлеуленова считает, что идея введения повышенного налога на владельцев нескольких квартир выглядит популистской мерой, которая скорее создает иллюзию борьбы с недоступностью жилья, чем решает фундаментальные проблемы рынка. В Казахстане недвижимость давно стала для населения одним из немногих понятных и относительно надежных способов сохранить сбережения на фоне инфляции, валютных рисков и ограниченного доверия к альтернативным финансовым инструментам.

«По сути, государство сначала годами формировало модель экономики, в которой граждане инвестировали в квартиры из-за слабости фондового рынка и ограниченных возможностей для накоплений, а теперь предлагает фактически наказывать их за это дополнительными налогами. Вопрос скорее не в самом налоге, а в его настройке. Если речь идёт о прогрессивной модели, ориентированной прежде всего на владельцев большого числа объектов недвижимости, это может быть справедливым и экономически обоснованным решением. Но если мера затронет широкий средний класс, она рискует усилить недоверие к налоговой политике и снизить инвестиционную активность на рынке недвижимости», – пояснила Саида Тлеуленова.

Директор ТОО «Улагат Консалтинг Групп» Марат Каирленов соглашается, что в Казахстане есть граждане, у которых очень много недвижимости и они используют ее как полулегальный бизнес. Так, по данным исследований Рахимбека Абдрахманова, в нашей стране 6% населения владеет более чем 40% жилых помещений, и здесь повышенное налогообложение может быть оправданным. Но в тоже время основная масса граждан очень бедная. Например, показатель доли расходов на еду находится на уровне самых бедных стран мира, и более чем в три раза выше, чем в странах Центральной и Восточной Европы. Поэтому стремление все больше облагать налогами население сыграет плохую шутку. Если и вводить повышенный налог, то нужно учитывать количество членов семьи и площадь квартир.

«Среднее домохозяйство в Казахстане 3,6 человека, то есть такая семья в какой-то момент может владеть 3 квартирами – одна у родителей и по квартире детям. А есть ведь сотни тысяч семей с четырьмя и более детьми. Поэтому нужно смотреть на размер домохозяйства. Если в семье двое детей, то возможно достаточно три-четыре квартиры на семью, и повышенное налогообложение вводить после этого уровня. А если шестеро или семеро детей, тогда и, соответственно, этот порог больше, 7-8 квартир. И смотреть по площади, по санитарным нормам, условно по 25 кв. м. на члена семьи. Важно понимать, что перегружать население этими повышенными налогами не стоит, и так уже все чаще Казахстан называют штрафстаном. И статистика по количеству и суммам штрафов это подтверждает», — настаивает Каирленов.

Советник президента саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко считает, что это предложение скорее имеет отношение к налогу на роскошь, который обсуждается в Казахстане на протяжении последних лет. Однако по новому Налоговому кодексу владельцы недвижимости стоимостью дороже 450 млн тенге и так будут платить повышенный налог. Она напомнила, что владельцы трех и более квартир сдают их в аренду и платят по ним налоги, поэтому по ее словам, к этому вопросу нужно подходить осторожно.

«Человек, который упорно и долго работает, к чему-то стремится, пытается заработать, накопить, купить, а мы ему говорим: что-то у тебя много жилья. Разве это справедливо? С другой стороны, в странах Европы есть понятие прогрессивной шкалы налогов: чем больше зарабатываешь, тем больше налогов платишь. У собственников, которых есть такие объекты, если этот механизм будет внедрен, разумеется, реакция будет негативная, это примерно как с раскулачиванием», – приводит пример эксперт.

Она также напомнила, что казахстанцы уже не рассматривают недвижимость в качестве инвестиции. Во-первых, рынок жилья и так находится несколько лет в стагнации, во-вторых, молодые люди в Казахстане все чаще стали интересоваться инвестициями в ценными бумагами, а в-третьих, ставки по депозитам в банках достигли отметки в 20%. Интерес инвестировать в жилье и так угасает.

Сообщение Популизм, левачество и мнимая борьба с недоступностью жилья – экономисты о предложении Ляззат Ибрагимовой по дополнительным налогам появились сначала на Ручная экономика.