По ее оценке, индивидуальное жилье — сегмент с более широкой амплитудой, который просто сильнее реагирует на изменение платежеспособного спроса. На подъеме он обгоняет квартиру, на спаде отстает сильнее. По мнению эксперта, сейчас наблюдается не переток покупателя из квартир в дома, а более резкая реакция того же спроса.

При этом в Алматы картина отличается от общереспубликанской. По словам Сейтнуровой, в мегаполисе объем индивидуального строительства за январь–апрель 2026 года составил 65,9% от уровня аналогичного периода прошлого года. Это свидетельствует о том, что часть активности смещается в пригороды и регионы.

В целом, по стране за январь–июль было введено 9,746 млн кв. м жилья, из которых 3,158 млн кв. м пришлось на индивидуальные дома. Таким образом, примерно треть нового жилья приходится на этот сегмент.

Почему дом выгоднее квартиры

Одна из главных причин устойчивого интереса к частным домам — стоимость квадратного метра. Эксперт приводит в пример рынок Алматы.

«Трехкомнатная квартира комфорт-класса в Алматы стоит 80–85 млн тенге, паркинг — еще около трех миллионов. За те же деньги можно купить дом в Талгарском или Каскеленском направлении площадью 150–180 квадратов, с участком и гаражом. Разница в метраже почти двукратная», — сравнивает эксперт.

Именно поэтому частный дом становится альтернативой для покупателя, который располагает достаточным объемом собственных средств, но не готов платить высокую цену за квартиру.

При этом у загородного жилья есть дополнительные расходы, которые не всегда учитываются при сравнении цены квадратного метра: подключение коммуникаций, дороги, обслуживание участка и инфраструктура.

Вторая причина в том, как устроена ипотека. Эксперт в сфере недвижимости приводит цифры: в первом квартале 2026 года 85,1% новых жилищных займов получено по льготным программам. Отбасы банк выдал 347,5 млрд тенге, показав рост на 54,3%. Рыночная ипотека просела на 53,6% и занимает 14,9% рынка.

Третья причина вытекает из второй. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью упала с 65,2% до 51,6% за год. Почти половина рынка сегодня — это наличный расчет. Загород питается именно этой половиной, и она от ставки Нацбанка не зависит.

Сколько времени продолжится тренд на частные дома

Пока рыночная ипотека стоит 20% и выше, дом покупают за наличные, поэтому объем такого спроса ограничен количеством людей, у которых деньги уже есть. Резерв виден: депозиты физических лиц превысили 30 трлн тенге, рост на 18,3% за год.

«Мой прогноз на ближайшие год-полтора: доля индивидуального жилья останется в коридоре 22-25% сделок, всплески будут весной и в начале лета. Структурный сдвиг возможен при двух условиях. Первое — это распространение льготных программ на индивидуальное строительство. Второе — это школы, сети и дороги в пригородных массивах. Пока ни того, ни другого в масштабе нет», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Однокомнатные квартиры всегда самые востребованные

Самый востребованный тип жилья в Казахстане однокомнатные квартиры: в августе на них пришлось 10 806 сделок. Механика простая: при дорогих деньгах рынок сжимается к минимальному лоту. Однушка — это минимальный чек и единственный платеж, который проходит по доходу.

Сравнивать с частными домами не стоит, считает эксперт, ведь пригородный дом покупает другой человек. Он не экономит на платеже, у него нет кредита. Он решает задачу метража за наличные.

Фактор снижения продаж в массовом жилье

В массовом сегменте причина снижения продаж — в платеже, уверенна Диляра Сейтнурова.

«Рыночная ипотека 20% и выше, реальные доходы отстали от цен, льготные программы сузили круг получателей требованием не иметь жилья последние пять лет. Доля ипотеки в сделках упала до 51,6%, заявок стало меньше на 20,7%, одобряют 22,5%. Покупатель не передумал. Он не проходит. В бизнесе и премиуме ипотеки почти нет, поэтому ставка на этот сегмент так не давит. Там главный фактор — это альтернативная доходность», — говорит эксперт.

Почему рассрочка от застройщика хуже ипотеки

По наблюдениям Диляры Сейтнуровой, рынок ушел из кредита в наличные и рассрочку. Рассрочка от застройщика стала главным инструментом продаж. Но не стоит торопиться и оформлять такое предложение, предупреждает эксперт.

«Здесь ловушка, о которой почти не пишут. В рассрочке чем больше первый взнос и короче срок, тем выше реальная переплата в годовых. Логика, обратная ипотечной. Покупателю нужно считать эффективную ставку, а не верить слову беспроцентно», — говорит эксперт.

Регионы разошлись с мегаполисами. Ввод жилья за семь месяцев вырос в 18-ти регионах, в Улытау — втрое, в Кызылординской области — на 34,9%. Алматы при этом сокращает индивидуальное строительство.

Сколько продлится застой на рынке недвижимости

По прогнозам Диляры Сейтнуровой, рынок недвижимости оживет только через 2 года. Расчеты эксперта следующие: базовая ставка сейчас 16,25%, ее снижали три раза подряд, но Нацбанк прямо предупредил, что пространство для дальнейшего снижения ограничено. Чтобы рыночная ипотека опустилась к 13%, базовая должна быть около 10-11%. А такая картина может сложиться не раньше, чем в 2028 году.

«Второй фактор работает против быстрого разворота. С 2027 года отрасль получает НДС, он ложится на стоимость стройматериалов и на экономику проекта. Полный эффект придет в цены новых проектов в 2027 и 2028 годах. Отсюда мой расчет. Вялый рынок до конца 2027 года, осторожное оживление с 2028. Полтора года от июня 2026 дают как раз конец 2027», — прогнозирует Диляра Сейтнурова.

Застой — это не падение спроса, успокаивает эксперт. Спрос заблокирован платежом, а не исчез. Человек готов купить, но не проходит по кредиту. Как только деньги подешевеют, отложенный спрос выйдет быстрее, чем сейчас кажется.

Куда казахстанцы вкладывают деньги, если не в квартиры

Все меньше казахстанцев вкладывают в бетон, и больше тех, кто присматривается, а некоторые и активно вкладывают деньги в ценные бумаги. Так ушел ли обеспеченный класс из бетона в фондовый рынок?

«Фондовый рынок действительно вырос. Счетов розничных инвесторов около 4,9 млн, прирост 12,7% с начала года. Капитализация рынка акций на 1 июля 47,6 трлн тенге, плюс 21,9% за год. Индекс KASE прибавил 9,7% с начала года. Интерес смещается к иностранным бумагам, объемы в секторе KASE Global выросли на треть. Но главный конкурент недвижимости сейчас не акции. Это депозит», — уверена эксперт.

На сегодняшний день депозиты физических лиц превысили 30 трлн тенге, рост 18,3% за год. Внутри тенговых вкладов срочные с пополнением выросли на 167%, сберегательные с пополнением на 159%. Люди уходят не в риск, они уходят в короткие и ликвидные инструменты с понятной ставкой.

Сообщение Рынок недвижимости Казахстана оживет только к 2028 году: прогноз появились сначала на Ручная экономика.

С начала 2026 года по состоянию на 1 сентября выплаты получили 170 156 граждан на общую сумму 44,84 млн долларов. Из них

• более 31 млн долларов на улучшение жилищных условий;
• 13,8 млн долларов на оплату образования.

Наиболее востребованным направлением в рамках улучшения жилищных условий стало пополнение вклада в жилищные строительные сбережения для дальнейшего накопления.

Также на первоначальный взнос для оформления ипотеки выплачено 183,65 тыс. долларов 788-ми казахстанцам, а на приобретение жилья (окончательный расчет) выплачено 102,17 тыс. долларов 437 казахстанцам.

Образование

Самый большой объем средств направлен на оплату образовательных услуг организаций образования в Казахстане. Выплаты получили 47 584 человек на сумму 12,96 млн долларов.

Также на пополнение образовательного накопительного вклада перечислено  587,56 тыс. долларов 2 309 получателям.

861 человеку направлено 220,44 тыс. долларов на оплату образовательных услуг зарубежных организаций образования.

Справка

Детям до 18 лет ежегодно суммы из Нацфонда начисляются в виде целевых требований. При этом, согласно законодательству, данные деньги остаются в составе активов Нацфонда и продолжают инвестироваться. Далее сумма дополнительно прирастает за счет полученного инвестиционного дохода.

По итогам 2025 года казахстанским детям произведено очередное начисление в размере 130,71 долларов на одного ребенка, за 2024 год – по 129,38 долларов, за 2023 год — по 100,52 долларов.

Информацию об участии в программе ребенка, не достигшего 18 лет, его родители и иные законные представители могут проверить по ИИН ребенка на сайте kids.enpf.kz, в личном кабинете на портале электронного правительства eGov.kz, а также в мобильных приложениях eGov Mobile и некоторых банков второго уровня.

На сегодняшний день уполномоченными операторами являются:

• Отбасы банк (по жилью и образованию),
• Halyk Bank (по образованию),
• Банк ЦентрКредит (по образованию).

Сообщение Почти 45 млн долларов перечислили казахстанцам по программе «Нацфонд – детям» появились сначала на Ручная экономика.

Большинство безналичных платежей совершены через интернет и мобильный банкинг. На них приходится 77,6% всех безналичных операций и 89,6% из общего объема. Еще 21,9% операций проходят через POS-терминалы.

Наличные в основном снимают через банкоматы — на них приходится 98,3% всех операций.

Всего в Казахстане насчитывается 84 млн платежных карт. Их выпускают 18 банков второго уровня и «Казпочта». Они выдают карточки международных платежных систем Visa, Mastercard и других.

Из общего числа карт дебетовых больше всего — их доля составляет 81,6%. Наиболее популярны они в Карагандинской, Алматинской и Жамбылской областях. Кредитных карт — 15,5%, по географии вновь лидирует Карагандинская, за ней Жамбылская и замыкают тройку пользователей жители Актюбинской области. Также существуют дебетовые карты с кредитным лимитом — их всего 2,8%.

За месяц жители Казахстана совершили 18,9 млн операций по снятию наличных на сумму 2,3 трлн тенге. По сравнению с июнем 2025 года, количество таких операций снизилось на 6,2%, а их объем — на 6,3%.

Сообщение Почти 20 млрд тенге прошли через банковские карты казахстанцев за июль 2026 года появились сначала на Ручная экономика.

В новый состав совета директоров также вошли: Галим Хусаинов — председатель СД, Тимур Ишмуратов, представители египетского акционера Ehab Tantawy и Omar Ezz El Arab, а также независимый директор Нурбек Аязбаев (бывший топ-менеджер Евразийского банка).

Кадровые изменения произошли после смены структуры владения Solva Group.

О смене акционеров «Ручная экономика» первой сообщила 7 августа со ссылкой на собственный источник. 10 августа информация официально подтвердилась. Новым мажоритарным акционером холдинговой компании Solva Group Ltd, через которую осуществляется управление микрофинансовой организацией, стала зарегистрированная в Международном финансовом центре «Астана» в марте 2025 года — AG Holding Ltd.

Редакция узнала, что последняя приобретает 60% Solva Group Ltd, из них 49% — у ее сооснователей, выходцев из России — Бориса Батина и Александра Дунаева, еще 11% — у миноритарных акционеров.

Стратегическим инвестором с долей 40% остается компания с египетскими корнями Neo Crystal Holdings Ltd.

Окончательно сделку планируют закрыть до конца года после получения необходимых разрешений. Ее сумма не раскрывается. В распространенном в тот же день сообщении Solva связывала такую перестройку с новым направлением — развитием цифровых B2B-сервисов.

Согласно публичному реестру МФЦА, акционерами AG Holding Ltd являются граждане Казахстана Абильжан Хусаинов и Жандос Мухатаев.

Примечательно, что имя и фамилия первого полностью совпадают с данными отца известного финансиста и банкира Галима Хусаинова.

Сообщение Бывший зампред Нацбанка Берик Шолпанкулов стал независимым директором Solva Group появились сначала на Ручная экономика.

«Я уже говорил, что в планах у нас адаптировать уже успешную экосистемную модель, родившуюся в Казахстане, к международным рынкам. Сегодня холдинг работает в 24 странах мира, почва для развития очень широкая. Мы постепенно, но верно движемся к тому, чтобы цифровая экосистема Freedom стала глобальной. Думаю, у нас уже хорошо получается. И мы стали первой за 34 года иностранной компанией, которой удалось получить этот статус», — написал мажоритарный акционер Freedom Holding Тимур Турлов в своем телеграмм-канале.

По словам бизнесмена, для турецких инвесторов Freedom будет расширять доступ к глобальным рынкам через международную брокерскую инфраструктуру. Также международные клиенты Freedom смогут воспользоваться инвестиционными возможностями турецкого рынка.

Брокерский бизнес – только часть масштабного плана развития Freedom в Турции. В июле холдинг завершил покупку 99,32% Turkish Bank, и теперь брокер и банк станут основой для формирования полноценной цифровой экосистемы. Сделка позволит Freedom Holding инвестировать порядка 300 млн долларов в развитие своей экосистемы в Турции. Также турецкое направление усилит позиции Freedom в экспансии на ключевые развивающиеся рынки.

Ранее мы писали, что Freedom вслед за Kaspi.kz активно осваивает перспективный рынок Турции. Мажоритарный акционер Freedom Holding Тимур Турлов неоднократно отмечал в СМИ, что долгосрочная цель Freedom – создание сети цифровых банков, работающих на единой технологической платформе. Турция имеет уникальное географическое положение в виде моста между Европой и Азией.

Сообщение Freedom получил полноценную брокерскую лицензию в Турции появились сначала на Ручная экономика.

«К нам дешево и безопасно приезжать, но тяжело перемещаться»

Алматы за 2025 год принял 2,49 млн туристов, из них 754 тыс. иностранцев — это половина всего въездного потока страны. В среднем иностранный гость проводит у нас 4 дня и оставляет около 1500 долларов, отмечает Галим Хусаинов. По его словам, задача страны не в том, чтобы завести больше людей, а в том, чтобы они дольше оставались и тратили. Событийный туризм ровно про это: человек приезжает на конкретную дату, но остается на неделю, если есть ради чего.

По данным финансиста, в индексе Всемирного экономического форума по развитию туризма Казахстан занимает 52 место из 119 стран. Самые низкие баллы у нас именно по наземной инфраструктуре — 2,82 из 7, и по культурным ресурсам — 2,07 из 7. А самые высокие — по ценовой доступности и безопасности. Другими словами, к нам дешево и безопасно приезжать, но тяжело перемещаться и не очень понятно, что смотреть.

Транспорт

Международный аэропорт Алматы постепенно обретает вид современной воздушной гавани. Но добраться из аэропорта до гостиницы — для туристов задача не самая простая. Появление ЛРТ, метро или шатл басов может частично исправить ситуацию, но иностранные гости больше используют такси, считает экономист:

«Если для постсоветских стран имеется сервис Яндекс такси, то иностранцы с других стран Яндексом не пользуются, и мне кажется, нам как-то нужно создать условия для возвращения Uber или входа Bolt и других платформ. Турист должен открыть то приложение, которое у него уже стоит в телефоне, а не стоять на выходе из терминала и разбираться, что тут у нас работает, пока к нему подходят зазывалы с завышенной ценой».

Аренда авто

Также эксперт считает, что наряду с общественным транспортом необходимо развивиать каршеринг.

«Аренда авто сразу же вызывает другой вопрос — оплаты парковок. Текущие системы предусматривают оплату только через банковские приложения, и у многих нет возможности принимать ее через карты или наличными. Навряд ли иностранный турист ради того, чтобы покататься на авто, будет ставить себе наше банковское приложение и проходить в нем регистрацию. В этом плане нужно обязать возможность принимать оплату любым способом, а если нет возможности, то парковка должна быть бесплатной», — предлагает финансист.

Картографические сервисы

Для туристов также важны картографические сервисы. Сейчас в Казахстане развиты карты Яндекса и 2ГИСа, которые у многих иностранцев не так популярны. Хусаинов считает необходимым усилить взаимодействие с Google и Apple для их большей интеграции в стране, чтобы наши объекты, адреса и маршруты отображались там, куда турист заходит по привычке.

Придорожная инфраструктура

Отдельное внимание эксперт уделил придорожной и туалетной инфраструктуре.

«Я помню, как запускали программу «Казавтожола», когда ставили туалеты с магазинами на трассах. И если сейчас любой чиновник просто проедется с инспекцией, то увидит, что туалеты уличные лучше не заходить без противогаза. Хотя лучше привлекать частные АЗС, давать им инфраструктуру и землю, они сами все построят и будут содержать. А ведь турист, если приедет на концерт, то захочет остаться на пару тройку дней, а, может, посетить и соседние страны, например, Узбекистан, Кыргызстан, Азербайджан и так далее. Причем это работает в обе стороны. В этом плане нам нужно кооперироваться с соседними странами и в целом продвигать туризм Центральной Азии. Можно посмотреть вариант создания совместной визы, аля Шенген, улучшить транспорт между странами», — считает эксперт.

Инфраструктура для ивентов

Концерт Канье Уэста в Алматы показал, что мегаполису необходима инфраструктура для проведения ивентов, которой в городе нет. Это подходящие для таких мероприятий концертные залы, выставочные центры, современные стадионы, гостиницы и так далее, заключил эксперт.

Сообщение «Задача не в том, чтобы завести больше людей, а в том, чтобы они дольше оставались и больше тратили», — Галим Хусаинов появились сначала на Ручная экономика.

Эксперт отмечает, что одним из ключевых источников банковской маржи выступают текущие счета и депозиты в иностранной валюте благодаря механизму процентного арбитража. Рост базовой ставки регулятора и показателей ФРС напрямую увеличивает доходность финорганизаций, поскольку планка по вознаграждению для таких вкладов зафиксирована законом на минимальном уровне в 1%.

Однако, по его словам, есть еще один источник прибыли — на базе государственной помощи. Банкам давали деньги под низкую процентную ставку (в основном под 4% годовых) на длительный срок (10-15 лет) через разные механизмы. У кого-то покупали облигации под ставку 4%, кому-то размещали депозиты на длительные сроки под низкую ставку, у кого-то выкупали просто проблемные активы в ФПК. БВУ оценивал рыночные ставки на такие облигации, проводил переоценку и признавал доход.

«Например, если давали банку 100 млрд тенге под 4% годовых на 15 лет, а базовая ставка была 9,5% и рыночные облигации таких банков покупали под 14% годовых, то банк признавал в виде дохода единовременно 61 млрд тенге. Тогда как 39 млрд признавались как обязательство под ставку 14% годовых и через 15 лет получали 100 млрд. Соответственно, если банки получают 1 трлн тенге, то признается в виде дохода 610 млрд тенге», — поделился расчетами Хусаинов.

Он добавил, что это нормальная практика и часто используется в мире для помощи, за одним исключением — давать в фиксированной ставке нельзя, так как это приведет к получению дополнительного арбитража, который и возникает у банков. Ведь стоимость денег не является постоянной величиной и меняется каждый год. Соответственно, с ростом базовой ставки увеличивается и доход от государственной помощи.

«Так как ставка по государственной помощи фиксированная, то при росте базовой ставки на 1%, банк с государственной помощи получает дополнительно 1 млрд тенге прибыли. Основная государственная помощь банкам выдавалась, когда базовая ставка была в районе 9,25%. При росте до 18%, рост процентного дохода от государственной помощи увеличивается до 8,75%, или на 100 млрд тенге — 8,75 млрд тенге. А если у банков государственной помощи на 1 трлн тенге, то дополнительная прибыль от роста базовой ставки составит 87,5 млрд тенге в год», — считает экономист.

При этом, он напомнил, что регуляторы начали досрочно, и это обосновано, требовать досрочного возврата государственной помощи у БВУ. Хотя для того, чтобы этого не делать, логично было бы сделать плавающую ставку и привязать ее к базовой ставке, тогда у БВУ не возникало бы дополнительной прибыли от государственной помощи и не нужно было бы досрочно изымать у них государственную помощь, так как досрочный возврат государственной помощи с правовой и институциональной позиции является нарушением взятых на себя договорных обязательств.

Галим Хусаинов отметил, что вместо плавающей ставки можно было обязать банки на всю сумму полученной государственной помощи покупать облигации Минфина на такой же срок и по рыночной ставке, действовавшей на тот момент. Тогда деньги сразу оказывались бы связаны рыночным инструментом с соответствующей доходностью. В этом случае у банков не возникало бы возможности заработать дополнительный арбитраж на росте базовой ставки, как это происходит сейчас.

В качестве примера Хусаинов привел мировой опыт, когда государственную помощь дают на условиях, которые не позволяют банку дополнительно заработать. Так, в США по программе TARP ставка по привилегированным акциям, которые государство выкупало у банков в кризис 2008-2009 годов, составляла 5% годовых первые пять лет, а затем автоматически поднималась до 9% годовых, чтобы стимулировать банки как можно быстрее выкупить эти бумаги обратно.

В Евросоюзе докапитализация банков государством обязана соответствовать «принципу частного инвестора» (Banking Communication, 2013 год), то есть проходить на условиях, на которых деньги дал бы обычный частный инвестор, требующий рыночной доходности за риск, а не на льготных условиях. К примеру, в 2019 году Еврокомиссия одобрила докапитализацию государством румынского CEC Bank на 200 млн евро, так как условия были признаны полностью рыночными.

В Швейцарии в 2008 году при спасении UBS государство разместило облигации, конвертируемые в акции банка, под 12,5% годовых, то есть заведомо выше рынка, чтобы UBS было невыгодно и некомфортно долго пользоваться такими деньгами.

В Казахстане в системе в пике было более 2 трлн тенге государственной помощи, что в совокупности давало банкам более 150 млрд тенге дополнительной прибыли в год к имеющимся текущим счетам и валютным депозитам, отметил Хусаинов. Эта дополнительная прибыль искажает реальную картину прибыльности сектора. Рентабельность капитала (ROE) казахстанских банков на конец 2023 года, по данным АРРФР, достигала 36,7% — один из самых высоких показателей в мире для банковского сектора, и даже после снижения на конец 2025 года ROE все еще держался на уровне 28,8%.

«Но если разобраться, откуда берется эта прибыльность, то значительная ее часть — это не результат эффективной операционной деятельности банков, а прямое следствие дешевого государственного фондирования и законодательного ограничения ставок по текущим счетам и валютным депозитам, то есть искусственно созданная государством маржа, а не органическая прибыль банков. И это важно понимать, так как высокий ROE у нас часто преподносится как признак силы и эффективности банковского сектора, тогда как на деле это в значительной части эффект регуляторной архитектуры, а не заслуга самих банков. И после снижения базовой ставки и возврата государственной помощи, прибыльность банков может резко упасть. А так как стимулы для развития на фоне сверхприбылей могут быть утеряны, то это может привести к застою развития сектора», — заключил эксперт.

Сообщение После снижения базовой ставки и возврата государственной помощи прибыльность банков может резко упасть появились сначала на Ручная экономика.