Экономист Чеботарев в своем телеграмм-канале попробовал примерить ситуацию на Казахстан и спрогнозировать, что было бы, если бы в Казахстане так же, как в Тайване, раздали людям деньги.

«Население — примерно 20,3 млн человек. По 321 доллару на каждого — это 6,5 млрд долларов, или около 3,1 трлн тенге. Для масштаба — весь гарантированный трансферт из Нацфонда в бюджет на 2026 год — 2,2 трлн тенге. То есть, раздача обошлась бы дороже, чем всё, что мы забираем из Нацфонда за год», — посчитал эксперт.

Откуда взять деньги

Андрей Чеботарев считает, что теоретически такую сумму можно взять из Нацфонда. В нём 37,33 трлн тенге, раздача съест 8,3%. Однако, существует дефицит бюджета в 1,68 трлн тенге за пять месяцев, и трансферты.

Еще один вариант — занять деньги. Оказывается, именно так поступил Тайвань — часть пакета профинансировано займами. Но у них в стране инфляция около 2%, а в Казахстане — 10,2% и базовая ставка — 17%.

«Занимать под такие ставки на потребление дорого и бессмысленно. Из профицита, которого нет. У Тайваня был рекордный налоговый профицит, у нас устойчивый дефицит по ненефтяному балансу. Это и есть главное различие», — объясняет разницу экономист.

К чему привела раздача денег в Казахстане

Казахстан уже проводил подобный эксперимент ровно на эту сумму, говорит экономист. С января 2021 по апрель 2022 года казахстанцы подали 1,3 млн заявок на изъятие пенсионных накоплений на 3,1 трлн тенге, то есть 3% ВВП.

«По данным Бюро нацстатистики, вторичное жильё в 2021 году подорожало на 24,3% — исторический рекорд. Исследование Нацбанка показало рост цен на 9–14% в долларах и назвало происходившее волной спекуляций. Львиная доля изъятых средств ушла в недвижимость. На старте программы до 90% сделок с жильём совершались за счёт пенсионных излишков. Люди получили деньги. И тут же отдали их обратно в виде подорожавших квартир», — вспоминает недавний пример Андрей Чеботарев.

А если раздать деньги в 2026 году

В 2021-м инфляция была ниже, ставка мягче, тенге спокойнее. Сегодня 3,1 трлн тенге упали бы в экономику, где инфляция уже 10,2%, а ставка Нацбанка — 17%. Казахстан импортирует большую часть непродовольственных товаров. Значит, значительная доля розданного немедленно ушла бы за границу. Раздать можно, но только это будет не подарок, а перераспределение от тех, у кого нет активов, к тем, у кого они есть, уверен автор поста.

«Раздача денег работает там, где есть настоящий профицит, низкая инфляция и собственное производство. У Тайваня чипы на экспорт и инфляция 2%. У Казахстана же импорт и 10,2%», — подытожил теорию экономист.

Ранее американский предприниматель Илон Маск также предложил вместо получения правительством США доли в OpenAI, Anthropic и xAI выплатить бюджетные деньги народу. Бизнесмен заявлял, что в случае вытеснения человека с рынка труда из-за ИИ лучшим способом справиться с безработицей станет именно раздача денег населению.

Сообщение «Раздача денег работает там, где есть настоящий профицит». Может ли Казахстан так же, как Тайвань, раздать всем деньги? появились сначала на Ручная экономика.

Условия ипотеки

• Сумма займа — до 30 млн тенге;
• Первоначальный взнос — от 10%;
• Ставка вознаграждения — 5%;
• Срок займа — до 19 лет;
• Жильё — на первичном рынке, расположенное в Конаеве.

Если стоимость недвижимости больше 30 млн тенге, то разницу покупатель оплачивает из собственных средств.

Кто может получить жилье

В программе могут участвовать представители сфер здравоохранения, образования, культуры, спорта, энергетики и коммунального хозяйства, социальной сферы, государственные служащие и сотрудники бюджетных организаций, а также в этом году впервые добавлены работники СМИ.

Возраст участников программы — от 18 до 60 лет. Они не должны иметь собственное или арендное жилье за последние 24 месяца. Подать заявку может только один из супругов. Учитываться также будет официальный стаж работы в Алматинской области. Подтвердить это нужно пенсионными отчислениями за последние два года.

Прием заявок

Приём заявок — 17–22 и 24–29 августа 2026 года в филиале Отбасы банка в Конаеве. Далее комиссия будет рассчитывать баллы, формировать списки. Баллы между претендентами будут распределены по нескольким критериям:

— зарегистрированный брак (в т.ч. вдовы/вдовцы) — 2 балла; один ребёнок до 18 лет — 2 балла (+1 за след.); опыт работы от 2-х лет — 2 балла (+1 за год до 5 лет); государственные служащие — 5 баллов; сотрудники бюджетных организаций и СМИ — 3 балла; семьи с детьми-инвалидами до 18 лет — 1 балл (+1 за след.); чемпион ЧМ / Азиатских игр — I место за 4 года — 7 баллов; призёр ЧМ / Азиатских игр — II-III место за 3 года — 3 балла.

Сообщение В Конаеве запустили льготную ипотеку появились сначала на Ручная экономика.

Чем новые продукты коммерческих банков отличаются от классической системы жилищно-строительных сбережений, объясняет эксперт Qazaq Expert Club, финансист Айгерим Ильясова.

Если накопить 50%, то ставка будет 5%, — Отбасы банк

По словам эксперта, само появление ипотечных продуктов на основе системы ЖСС в коммерческих банках – позитивное изменение для рынка.

«Ранее по системе ЖСС фактически работал только специализированный Отбасы Банк. Формально она не была полностью закрыта для банков второго уровня до 2026 года, но требовала отдельной лицензии. После изменений в банковском законодательстве субъектами ЖСС могут быть и БВУ на основании универсальной лицензии. Это усиливает конкуренцию, однако ее влияние на ипотечный рынок не стоит переоценивать. Первые заметные результаты могут появиться лишь через два-три года, когда накопится значительная депозитная база, привлеченная под низкие проценты», — отметила Айгерим Ильясова.

По ее мнению, сегодня наиболее выгодным по-прежнему остается классический жилищный заем Отбасы Банка: при первоначальном взносе 50% и сроке накопления более трех лет ставка составляет всего 5% годовых.

Эксперт приводит пример:

«При стоимости квартиры 20 млн тенге необходимо за три года накопить 10 млн тенге. Этого можно достичь, если ежемесячно откладывать около 230 тыс. тенге, распределив эту сумму между несколькими членами семьи, например, четырьмя. В этом случае на вклад каждого из них ежегодно будет начисляться государственная премия, благодаря чему эффективная доходность накоплений приблизится к доходности депозитов в коммерческих банках. Если за три года накопить 50% стоимости жилья и достичь необходимого оценочного показателя 16, можно получить ипотеку под 5% годовых».

При этом подтверждать доход не требуется, что является важным преимуществом для заемщиков с неофициальными или нерегулярными доходами.

Цифровая ипотека от Freedom Bank

Freedom Bank рекламирует цифровую накопительную ипотеку совместно с застройщиком. Первоначальный взнос в размере 30% размещается на депозите под 7% минимум на три года, однако кредит сразу оформляется на полную стоимость жилья под 14,5%. Ежемесячные платежи делятся на пополнение депозита и на погашение займа. Когда депозит достигнет 50% (но не ранее 3 лет), производится перерасчет, вклад направляется на частичное погашение займа, процент по ипотеке снижается до 10% и составляется новый график погашения.

«Цифровая накопительная ипотека Freedom Bank схожа с предварительным и промежуточным займами Отбасы Банка, а если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых в первый период – период накопления. В период жилищного займа банк получает 10% дохода по кредиту за счет депозитной базы, привлеченной под 7%», – обьясняет Ильясова.

Jana Ипотека от Банка ЦентрКредит

Похожий механизм используется и в Jana Ипотеке Банка ЦентрКредит. Несмотря на рекламу «от 5% годовых», первоначальный взнос размещается на специальном депозите-гарантии, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Банк указывает: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. При первоначальном взносе 20% ставка по ипотеке составит 16%, а ипотеку под 5% можно получить только при значительно более высоком первоначальном взносе и обслуживании по зарплатному проекту. Если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых», – говорит финансист.

«Ипотека под залог денег» от Forte

По аналогичному принципу работает и продукт ForteBank «Ипотека под залог денег». Здесь первоначальный взнос также остается на счете в виде залога, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Ставка 9% возможна только при первоначальном взносе 70% от суммы займа. При взносе 20% ставка составит 17%. Если пересчитать стоимость кредита исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка, она составляет от 20 до 30% годовых», – поясняет эксперт.

Скрытый ГЭСВ

По словам Айгерим Ильясовой, при расчете ГЭСВ банки не учитывают первоначальный взнос, называя его депозитом-гарантией или залогом денег.

«Возникает закономерный вопрос: отражает ли такая методика реальную стоимость кредита для заемщика? На мой взгляд, регулятору стоит обратить внимание на такие продукты и обязать рассчитывать и раскрывать ГЭСВ на сумму кредита с учетом реально полученного от заемщика первоначального взноса», – предлагает она.

Ипотека от БВУ, на самом деле, не дешевый кредит

Вместе с тем, эксперт еще раз подчеркивает, что развитие системы ЖСС в коммерческих банках – положительная тенденция, ведь сегодня около 70% ипотечного кредитования приходится на льготные программы Отбасы Банка и государства.

Однако, как она считает, внедрение накопительных продуктов коммерческими банками не приведет к резкому увеличению спроса, а, скорее, перераспределит существующий спрос из Отбасы Банка в БВУ. Если последние предложат дополнительные конкурентные преимущества.

«В целом для коммерческих банков ипотеки по ЖСС позволят расширить продуктовую линейку. Для банков, по большому счету, важны не абсолютные значения ставок по депозитам и кредитам, а величина процентной маржи. Так, если БВУ привлекает фондирование под 18%, он может выдавать ипотеку под 21%. По новым программам ЖСС банки могут привлекать депозиты под 2% и выдавать за счет этих средств кредиты под 5%. То есть свою маржу в 3% банки будут иметь в любом случае. На мой взгляд, коммерческим банкам правильнее развивать простые и понятные накопительные ипотечные продукты, не создавая у заемщиков впечатления, что низкая рекламируемая ставка автоматически означает самый дешевый кредит», — заключает Ильясова.

Сообщение Ипотека от 5% от БВУ. Действительно ли существует такой заем? появились сначала на Ручная экономика.

Основная доля обращений пришлась на урегулирование задолженности по займам – 45%, разъяснение законодательства – 15%, консультации по различным вопросам – 11%.

В итоге, только в июне все нарушители заплатили 9,6 млн теңге в казну в виде штрафов. Так, банки получили 1 письменное предписание, 7 рекомендательных мер и  3 административных штрафа, страховщики — 13 рекомендательных мер и 20 адмштрафов, коллекторы – 4 письменных предписания и 1 адмштраф, МФО – 1 письменное предписание.

Вместе с тем, в рамках программы АРРФР за полгода банками рефинансировано 33,3 тыс. кредитов на сумму 214 млрд теңге, по кредитам, оформленным с 2004 по 2020 годы.

Также проведена конвертация/рефинансирование 16,2 тыс. валютных ипотечных займов на 114,4 млрд теңге. БВУ помогли более 10 тыс. социально уязвимых заемщиков на сумму 101,2 млрд теңге. Им была уменьшена задолженность,  установлен льготный график погашения, а также возвращено в собственность единственное жилье, числящееся на балансе банка.

Сообщение На треть увеличилось количество жалоб на банки, МФО, страховые и коллекторские компании появились сначала на Ручная экономика.

Налоговый кодекс не позволит снизить цены на недвижимость 

По оценке эксперта, во втором полугодии 2026 года стоимость жилья в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останется стабильной либо продолжит умеренный рост. При этом речь идет не о резком повышении цен, а о периоде ценовой стабильности с поступательной тенденцией к росту.

«Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Напротив, большинство факторов пока указывают на сохранение их текущего уровня. Так, если ранее первичный рынок пользовался налоговой льготой, то с 1 января 2026 года застройщики уплачивают НДС по ставке 16% при продаже жилья. Это означает, что налог становится частью стоимости каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Дополнительное влияние, по словам эксперта, оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядных организаций, что увеличивает стоимость строительных работ. В результате себестоимость строительства растет не временно, а структурно, а такие расходы, как правило, закладываются в конечную стоимость жилья.

Дефицит земли и проблемы с инженерными сетями 

Еще одним фактором остается недостаток земельных участков. В Алматы возможности для нового строительства постепенно сокращаются из-за природных ограничений и сейсмических требований, поэтому основными направлениями развития становятся реновация и более эффективное использование уже освоенных территорий.

В Астане территориальные возможности значительно шире, но ключевым ограничением становятся инженерные сети. По оценкам аналитиков рынка, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%.  Дополнительным фактором остается устойчивый миграционный прирост населения, который поддерживает спрос даже в условиях дорогих кредитов.

«В Шымкенте и большинстве регионов земельных участков действительно больше, но далеко не все они обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. Освоение новых территорий требует значительных инвестиций в строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает себестоимость строительства», — поясняет эксперт.

Строительный кодекс затормозит строительство

Дополнительное влияние на рынок, по мнению Диляры Сейтнуровой, окажет и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.

«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться. Это может привести к сокращению объема нового предложения. Если спрос начнет восстанавливаться, рынок может столкнуться с более ограниченным количеством новых объектов, что будет способствовать сохранению текущего уровня цен», — считает аналитик.

Вторичку не торопятся продавать из-за дешевой ипотеки

Говоря о вторичном рынке, эксперт отмечает, что многие владельцы жилья сохраняют ранее оформленные ипотечные кредиты по более низким ставкам и не заинтересованы в продаже недвижимости.

«По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как на первичном — около 720 тыс. тенге. Разрыв между сегментами практически исчез. Когда предложение остается ограниченным, а собственники не спешат выходить на рынок, предпосылок для существенного снижения цен становится значительно меньше», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Жилье не подешевеет

При этом эксперт подчеркивает, что существуют и факторы, способные скорректировать текущий прогноз. Одним из них стало значительное повышение порогов использования пенсионных накоплений. На протяжении нескольких лет пенсионные изъятия оставались одним из важных источников спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.

«Еще один фактор — сохраняющийся слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость кредитов остается высокой. Если инфляция будет замедляться медленнее ожидаемого, Национальный банк может приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, а рынок продолжит в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки», — говорит эксперт.

Вместе с тем, по мнению Диляры Сейтнуровой, для устойчивого снижения цен необходима совокупность сразу нескольких условий: существенный рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность масштабной коррекции цен остается ограниченной.

Сообщение «Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен», — эксперт Диляра Сейтнурова о стоимости недвижимости появились сначала на Ручная экономика.

Анализ самых больших статьей изъятий – на улучшение жилищных условий – показывает общее падение вывода пенсионных активов на эти цели. С начала года сумма сократилась на 49%, до 407 млрд тенге.

Наибольшее падение понесла система жилстройсбережений. Перевод денег на частичное погашение основного долга по ипотеке в системе жилстройсбережения сократился в 3,6 раза, до 35 млрд тенге. В 3,2 раза, до 38 млрд тенге, упал перевод пенсионных активов на частичное погашение задолженности по ипотеке. Статистика говорит, что возможностями смогли воспользоваться в два раза меньше вкладчиков.

Одновременно со 160 до 73 млн тенге сократились объемы рефинансирования ипотечных займов в системе жилищных строительных сбережений.

Желание правительства сохранить как можно больше средств будущих пенсионеров на пенсионных счетах через повышение порогов изъятия имеет обратную сторону для государственной системы жилстройсбережений и, по-видимому, снизит скорость масштабного запуска частной системы сбережений.

По данным Нацбанка, в портфеле государственного Отбасы Банка просроченные займы выросли с начала года по всем категориям: NPL+7 дней, с 1,16 до 1,48%; NPL+30, с 0,53 до 0,74%; PL+90, с 0,12 до 0,14%. Иными словами, банк справляется с администрированием долгой просрочки, однако рост лиц, пропустивших платеж – серьезных звонок.

При этом ЕНПФ фиксирует падение, с 305 до 161 млрд тенге, перевода средств на пополнение вкладов в системе жилстройсбережений.

К слову, классическая ипотека не осталась в стороне от негативных тенденций. Первоначальные взносы для получения ипотечного займа за счет пенсионных активов сократились в 2,5 раза — с 25,5 до 9,9 млрд тенге.

К тревожным трендам для жилстройсбережений можно отнести падение в 2,2 раза, до 2,7 млрд тенге, полного погашения основного долга ипотеки в системе жилстройсбережений, а также, до 1,4 млрд тенге, — средств на полное погашение задолженности по ипотечному займу.

На этом фоне просто расцвели изъятия со стороны держателей ипотечных займов. За полугодие 780 человек перевели банкам на рефинансирование ипотеки 526 млн тенге, тогда как в начале года 42 вкладчика ЕНПФ перевели на эти же цели 52 млн тенге. К слову, кредитные портфели крупных банков ухудшаются даже быстрее, чем жилстройсбербанка.

В переводе денег на жилищное строительство есть и лидеры. Суммы на строительство индивидуального жилья взлетели в 3,2 раза, до 3,7 млрд тенге. Правом воспользовались свыше 3 тыс. человек вместо 604 лиц на начало года. Плюсы собственного дома перекрывают продолжающийся рост цен на строительные материалы и земельные участки. И это отражается на статистике. За январь-май 2026-го, согласно данным Бюро национальной статистики, построили 2 млн кв. метров индивидуального жилья и сдали свыше 10 тыс. частных домов.

Судя по всему, данные за второе полугодие 2026-го будут хуже. Все, кто подходил под старые требования, воспользовались правом перевода, а новые пороги будут достигаться медленно. Но, видимо, снижение пула ликвидности рынок недвижимости не сильно расстроит. Спрос на жилье остается высоким, и текущие цены вряд ли сильно упадут. Другое дело – строительный бизнес, который, возможно, начнет сыпаться без наплыва больших пенсионных денег.

Сообщение Ипотека проиграла индивидуальным домам появились сначала на Ручная экономика.

«По ипотеке «Умай» есть хорошие новости. Начнем в августе. Деньги в пути. Так что в августе, дорогие женщины, «Умай» будет доступна. По исламской ипотеке мы внесли изменения в законодательство, закон еще не вышел, он подписан в мажилисе и сенате. Когда документ подпишет наш президент Касым-Жомарт Токаев, он будет опубликован в информационной системе «Адiлет». Тогда, согласно закону, мы получим разрешительные документы — от Национального банка, от агентства (АРРФР — Ред.). С октября начнем, готовим документы», — сказала Ибрагимова.

Известно, что на программу «Умай» выделяется 45 млрд тенге. Она будет выдаваться в размере до 50 млн тенге со сроком выплаты до 25 лет, и с первоначальным взносом — от 15% в регионах и от 20% в крупных городах. Размер ставки пока не известен. По этой программе можно будет приобрести как новое жилье, так и на вторичном рынке, но с годом постройки не раньше 2016 года, сообщает krisha.kz.

Что касается исламской ипотеки, то она предполагает, что банк будет закупать квартиры и перепродавать их своим клиентам в рассрочку, без начисления процентов. При этом стоимость недвижимости будет зафиксирована при подписании договора.

Сообщение Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова сообщила о планах по запуску исламской и женской ипотеки появились сначала на Ручная экономика.

Цена спроса

Независимый эксперт Qazaq ExpertClub в сфере строительства и недвижимости Диляра Сейтнурова пояснила, что цены на недвижимость — это не про квадратные метры. Это про совокупность факторов: дефицит качественного предложения, инфляция, курс тенге, стоимость земли и строительства, спекулятивный компонент. Добавилось сюда и введение НДС для строительных компаний.

«В Алматы всё это сошлось: земли под застройку в центре почти нет, стройматериалы подорожали, с 1 января 2026 года застройщики платят НДС 16% на новое жильё и часть этих расходов уже заложена в цену. По моим наблюдениям, в комфорт-классе цена на первичку выросла на 8–12% только за счёт этого фактора. Признаки перегрева рынка есть. Особенно в сегменте новостроек Алматы», — отметила Диляра Сейтнурова.

Разрыв между первичным и вторичным рынком в Алматы сейчас составляет 15-20% в зависимости от района и класса. Вторичка дешевле, но не всегда выгоднее. Главный минус – износ коммуникаций.

Еще один фактор, влияющий на цену недвижимости, особенно в больших городах — это локация. Две совершенно одинаковые по параметрам квартиры, но в разных районах Алматы могут иметь очень большую разницу в цене. Например, если сравнить  Золотой квадрат с пригородом.

Если собрать среднестатистический запрос покупателя, то он желает купить двухкомнатную квартиру в центре Алматы. Но по факту ему хватает на жилье в отдаленных районах. Дело в покупательской способности, считает руководитель направления офлайн-продаж недвижимости Krisha.kz Имран Османов.

«На данный момент у нас нет индекса доступности жилья, который прямо бы говорил о том, что оно доступно или нет. Но если смотреть средние цены на жилье во всем Казахстане, то это в районе 620-650 тысяч тенге за квадратный метр. По площади самые популярные 40-45 квадратных метров. Получается, такая квартира будет стоить 28-30 миллионов. Средняя зарплата по стране около 465 тысяч тенге, а медианная и того меньше – 350 тысяч. Получается, что человеку нужно откладывать ровно 100% от своей зарплаты, тогда через 7 лет он накопит на собственную крышу над головой», — приводит расчеты Имран Османов.

Стоит ли покупать жилье в новых районах Алматы?

Что делать, если на квартиру в центре не хватает, а жилье свое уже пора купить? Эксперты советуют присмотреться в Алматы на западные и восточные направления. Район вдоль ВОАД: стройкомпании активно возводят современные и интересные ЖК. Из плюсов: земля, а соответственно квадратные метры дешевле. Минусы: инфраструктура и транспортная доступность слабые.

«Если покупать для себя с горизонтом 5–7 лет, то это выгодно. Например, район «Компот», который активно застраивается. Школы, поликлиники, зеленые зоны — все это появится через 5-8 лет, не раньше. Это нужно понимать заранее. Новые районы в любом городе проходят одинаковый путь: сначала покупают только те, кто готов терпеть неудобства ради более низкой цены. Через несколько лет инфраструктура догоняет — и цены вырастают. Это закономерность», — считает Диляра Сейтнурова.

Если рассматривать покупку недвижимости в новом районе для перепродажи через два года – выгоды никакой нет, считают эксперты. При этом, вкладываться в жилье в новых районах, напротив выгодно. Например, стоимость квадратного метра в ЖК «Алма» и «Алем сити», находящиеся на окраинах начиналась с 200 тыс. тенге несколько лет назад, сейчас жилые комплексы реализуются от 650 тыс. до миллиона тенге за квадратный метр.

Квартира — как инвестиция

Что касается инвестохода, эксперты считают, что вложение денег в недвижимость — это старый подход. В борьбе за сбережения покупателей борются банковские депозиты под 20% годовых. Ранее советник президента саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко говорила о том, что молодое поколение казахстанцев смотрит в сторону и активно изучает рынок инвестирования в ценные бумаги.

Однако, если покупатель считает твердые вложения в «кирпич» безопасным для себя вариантом, то присмотреться стоит не только к Алматы. Тут цена за аренду выше, но и вход в покупку значительно выше, чем в других городах Казахстана. Внимания заслуживает Астана, подсказывают эксперты.

«По доходности в процентах — оба города примерно на одном уровне, 4–6% годовых в тенге. Это немного. Но если смотреть на курсовую переоценку и рост стоимости самого актива — Алматы исторически давал больше. Покупать ли для перепродажи в горизонте 3–5 лет? Я осторожна с этим советом. Спекулятивная история на казахстанском рынке работала хорошо последние 10 лет. Но условия меняются: НДС увеличивает себестоимость первичного жилья, ставки по ипотеке снижают круг потенциальных покупателей. Если покупаете котлован у надёжного застройщика с дисконтом 15–20% к рынку — математика ещё работает. Если покупаете по рыночной цене в готовом доме — маржа минимальная», — считает Диляра Сейтнурова.

По подсчетам эксперта, доходность от аренды составляет 4–5% годовых. При инфляции 8–9% — это не инвестиция, это иллюзия сохранения. Однако, продавцы держат цены, покупатели всё равно берут, и рынок не падает. Значит, это не пузырь в классическом смысле, но и здоровым фоном и рынком такое назвать сложно.

Вкладывать в строящееся жилье в Казахстане стало безопаснее: появился реестр недобросовестных застройщиков. К тому же новый Строительный кодекс от 9 января 2026 года, который вступил в силу с 1 июля 2026 года, ужесточает требования: гарантийные сроки выросли до 5 лет на общестроительные работы и 10 лет на несущие конструкции. Но риски не исчезли.

Какие ошибки не совершать при покупке недвижимости?

Прежде чем приобретать недвижимость покупатель должен удостовериться во многом. Есть требования, которые он выставляет к будущему жилью: локация, цена, этаж, инфраструктура, материалы, из которых построен дом. Это только верхушка айсберга, дьявол кроется в деталях, считает Имран Османов. В Алматы в последнее время акимат часто выкупает частные дома для нужд города: расширение дороги, строительство школ, больниц, пробивка магистралей, новых станций метро и так далее. В своем телеграм-канале эксперт часто публикует информацию от официальных источников. Наряду с акиматом ветхие 2-х и 3-х этажные дома выкупают стройкомпании для возведения многоэтажных жилых комплексов.

 «Генеральный план в Алматы очень часто меняется: предыдущий документ, рассчитанный до 2040 года, изменялся три года назад. В этом году его снова обновили. Это показатель того, что дом, который с виду казался вполне нормальным и ликвидным, может пойти под снос или упасть в цене. Главный совет: перед покупкой проверить жилье в акимате, управлении архитектуры, управлении городской мобильностью. Запросить информацию у госоргана можно через E-Otinish. Достаточно по адресу сверить все документы и проверить – не снесут ли в ближайшее время ваш частный дом или не построят ли возле вашей многоэтажки магистраль? Даже можно заказать топосъемку по кадастровому номеру дома, чтобы сверить красные линии и прочее. То есть, тут семь раз проверь, прежде, чем купить», — советует Имран Османов.

Перед покупкой проверяйте:

• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• учредительные документы застройщика;
• согласованное архитектурно-планировочное задание (АПЗ) у застройщика;
• разрешение на строительство;
• документы владения или аренды земли;
• разрешение на привлечение денег дольщиков.
• финансовую историю застройщика. Узнайте, сколько объектов он сдал, были ли задержки.
• реестр недобросовестных застройщиков. Он публичный.

Подписывать документы лучше с юристом. Договор долевого участия — это не формальность. В нем прописаны сроки, штрафы, условия расторжения. Если застройщик говорит «договор стандартный, смотреть нечего» — это уже сигнал.

Существует еще одна ловушка, но уже в мышлении покупателей, предупреждает эксперт. В социальных сетях набирают популярность псевдоэксперты по рынку недвижимости, риелторы или финансовые коучи, которые рекомендуют такие схемы: например, продать квартиру за 40 млн, потом оформить ипотеку на 10 млн, а 30 млн положить на депозит и с процентов погашать ипотеку. Как правило, люди снимают деньги с депозита по чуть-чуть: то на отдых, то на лечение, то на той. В итоге, деньги на депозите заканчиваются, у человека нет сбережений, зато есть ипотека. Схема рабочая, но в очень редких исключениях.

Что дальше?

Эксперты прогнозируют до конца 2026 года умеренный рост цен на первичку в Алматы в пределах 7–10% в тенге. Это ниже инфляции. Реальная стоимость жилья в твёрдой валюте, скорее всего, останется примерно на нынешнем уровне.

«На горизонте трёх лет несколько факторов, которые будут определять рынок. Первый: насколько государство реализует программы реновации старого жилого фонда. Если снос ветхого жилья пойдет активнее, это создаст дефицит вторичного фонда и поддержит первичку. Второй: ставка по ипотеке. Если ГЭСВ начнет снижаться к 2027–2028 году, это разморозит отложенный спрос. Третий: курс тенге. Это переменная, которую никто не контролирует, но которая влияет на всё». – считает Диляра Сейтахметова.

Тренды ближайших лет: дальнейшая поляризация рынка — дешевое жилье на окраинах и дорогое в центре, ничего среднего. Рост спроса на компактные планировки — не микроквартиры, но 40–50 кв. м с умной организацией пространства. Больше внимания к энергопотреблению и инженерным системам — покупатели начинают считать коммунальные расходы на этапе выбора.

Сообщение Как купить жилье в Алматы и не ошибиться появились сначала на Ручная экономика.

Большая часть обращений приходится на банковский сектор – 49,3%, микрофинансовые организации – 33,6%, коллекторские агентства – 8,7%. Казахстанцы просят в основном помочь урегулировать задолженность по займам – 48%, а также разъяснить законодательство – 14% и предоставить консультации по различным вопросам – 9%.

В настоящее время агентство реализует Программу рефинансирования ипотечных жилищных займов для сохранения единственного жилья и снижения долговой нагрузки.

По состоянию на 1 июня 2026 года банками рефинансировано 33,3 тыс. займов на сумму 213,4 млрд теңге заемщикам, получившим ипотечные займы с 2004 по 2020 годы.

Также проведена конвертация/рефинансирование 16,2 тыс. валютных ипотечных займов, выданных до 1 января 2016 года, на общую сумму 114,4 млрд теңге.

Кроме того, банки оказали дополнительные меры финансовой поддержки 10,6 тыс. заемщикам, относящимся к социально уязвимым слоям населения, на сумму 101,1 млрд теңге. Это уменьшение задолженности, установление льготных графиков погашения, а также возврат в собственность заемщика единственного жилья, числящегося на балансе банка.

Всего в мае 2026 года АРРФР применил к субъектам финансового рынка 20 рекомендательных мер надзорного реагирования, 4 письменных предписания (РНМР) и 21 административный штраф на общую сумму 10,6 млн теңге. В том числе в отношении банков – 2 письменных предписания, 11 предписаний и 4 адмштрафа, микрофинансовых организаций – 2  предписания и 2 адмштрафа, страховых (перестраховочных) организаций – 9 РНМР и 15 адмштрафов.

Сообщение Более половины обращений казахстанцев в АРРФР — по урегулированию долгов по займам появились сначала на Ручная экономика.

За первые три месяца 2026 года банковской ипотеки в Казахстане выдали на сумму 438 млрд тенге, или на 12,3% больше, чем за этот же период 2025 года. Тогда ее объемы снизились на 5,7% и составили 390 млрд тенге.

Таким образом, доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1% против 73,9% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков сократилась до 14,9%.

АФК

«Весь прирост новых выдач обеспечил Отбасы банк, увеличивший объем кредитования на 54,3% год к году — до 347,5 млрд тенге. Расширение льготного финансирования и госпрограмм позволило компенсировать негативное влияние высокой базовой ставки, дорогого фондирования и усиления регуляторных ограничений на рыночную ипотеку (снизилась на 53,6%)», — отмечают в АФК.

Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам составила 10% (11,4% годом ранее), оставаясь существенно ниже как базовой ставки (18%), так и инфляции (11%).

«Благодаря росту номинальных зарплат (+9,1%) и низким ставкам отношение среднего ипотечного платежа к зарплате снизилось с 37% до 34,7%, частично компенсируя негативное влияние высокой стоимости жилья», — говорится в обзоре АФК.

АФК

Ипотека для богатых: растут крупные займы от 20 млн тенге

Вместе с тем, рынок все больше концентрируется вокруг более крупных ипотечных кредитов и более обеспеченных заемщиков. Они могут внести крупный первоначальный взнос и обслуживать займы, несмотря на высокие цены на недвижимость. Доля кредитов на сумму свыше 20 млн тенге выросла до 37% с показателя в 30% годом ранее. Тогда как доля займов до 10 млн тенге сократилась до 17% с 22%.

Дорогое жилье и низкие доходы обрушили спрос на ипотеку на 20,7%

Количество поданных заявок на ипотеку сократилось на 20,7%, по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, и достигло минимального значения за последние два года — 192 тыс.

«Снижение спроса могло быть связано с ухудшением доступности жилья на фоне двухзначного роста цен на недвижимость в прошлом году, сокращения реальных доходов населения и исчерпания части спроса, ранее поддержанного изъятиями из ЕНПФ», — поясняют в АФК.

Уровень одобрений при этом составил всего 22,5% в сравнении с 23,6% за аналогичный период 2025 года.

При этом показатель проблемных долгов по ипотеке низкий – 0,42%. Банки более жестко оценивают заемщиков в условиях снижения реальных доходов и ужесточения регулирования, а само жилье остается в залоге, поэтому граждане платят вовремя.

Количество сделок купли-продажи жилья в первом квартале 2026 года снизилось до 83,7 тыс. (-4,5% г/г). Также сократилась доля кредитных сделок — до 51,6% (65,2% годом ранее). Это указывает на постепенное снижение роли ипотеки как основного источника финансирования покупки жилья.

Рынок жилья теряет подпитку из ЕНПФ

Несмотря на активность льготной ипотеки, этот рынок также может охладиться по причине повышения порогов достаточности пенсионных накоплений с июня 2026 года.

Объем переводов из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в первом квартале 2026 года составил 134,6 млрд тенге (+5,4% г/г). Однако, по сравнению с рекордным четвертым кварталом 2025 года этот показатель снизился более чем втрое.

«Если ранее изъятия из ЕНПФ выступали одним из ключевых источников поддержки активности на рынке недвижимости, то новые требования заметно сокращают число граждан, способных воспользоваться данным механизмом. В результате рынок может столкнуться со снижением дополнительного спроса и ликвидности, которые на протяжении последних лет поддерживали активность как на первичном, так и на вторичном рынке жилья», — отмечают в АФК.

Ипотечный рынок могут спасти госсубсидии

По прогнозам АФК, в текущем квартале ожидается умеренный рост спроса на ипотеку благодаря выплате ежегодной госпремии по жилищным сбережениям и запуску новых продуктов в рамках ЖСС. В то же время банки, скорее всего, сохранят свои условия кредитования.

Дальнейший рост ипотечного рынка зависит от масштабов господдержки и планируемых изменений макропруденциального регулирования, считают в АФК. Это может еще больше ограничить рыночную ипотеку и повысить спрос на льготные программы.

«Таким образом, ключевым вызовом для ипотечного рынка становится не сохранение текущих объемов выдачи, а восстановление роли рыночной ипотеки», — заключили в АФК.

Напомним, с 2027 года в Казахстане будут считать ГЭСВ по ипотеке по-новому.

Сообщение Что происходит на ипотечном рынке и что его ждет появились сначала на Ручная экономика.