«Главная санкция для компании, попавшей в реестр одна —  запрет на привлечение денег дольщиков в течение 3 лет. Для девелоперов это фактически остановка продаж на стройке. Деньги покупателей — основной источник финансирования большинства проектов. Без них стройка встаёт», — объясняет Диляра Сейтнурова.

Четыре категории

Реестр построен по риск-ориентированному принципу. Застройщики и объекты делятся на четыре категории:

1. Уведомительная;
2. Повышенный риск;
3. Включение по основаниям, прямо предусмотренным законом;
4. Проблемные объекты.

Простыми словами, чем выше категория, тем серьёзнее нарушения и тем ближе застройщик к запрету на работу с дольщиками. Категория показывает степень опасности сделки для покупателя.

Как исключают застройщика из реестра

Компанию убирают из списка по трём основаниям: истечение трёхлетнего срока, отмена судом решения о включении, а также устранение нарушений, если это предусмотрено правилами.

Сроки администрирования жёсткие: 5 рабочих дней на рассмотрение, 3  рабочих дня на уведомление, 1  рабочий день на исключение, если суд отменил решение о включении. Это защищает и добросовестного застройщика от произвольного попадания в список.

Как проверить застройщика

Перед тем, как проверить застройщика необходимо понимать, что данный реестр только показывает нарушителей. Полную проверку это не заменяет. Открытую часть сведений акиматы размещают на ресурсе единого оператора. Там видно, попала ли компания в реестр и по какой категории.

Дальше идёт вторая проверка, обязательная.

• Необходимо зайти на homeportal.kz;
• Проверьте, зарегистрирован ли ваш ЖК в системе «Казреестр»;
• Посмотрите, есть ли у застройщика гарантия КЖК или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Если объекта в системе нет, деньги ничем не защищены. Никаким устным заверениям менеджера верить нельзя.

«Реестр отвечает на вопрос кто уже нарушил. Homeportal.kz отвечает на вопрос легальна ли конкретная стройка прямо сейчас. Это разные вопросы. Проверять нужно оба», — предупреждает эксперт.

Что даёт рынку реестр

Инструмент работает мягко, но в правильную сторону. Добросовестные компании получают конкурентное преимущество. Покупатель получает возможность оценить риск заранее, а не в суде через 3 года. Не стоит ждать мгновенного эффекта. Реестр только начал наполняться. Реальную ценность он покажет через несколько месяцев, когда в нём появятся первые записи и когда покупатели привыкнут проверять застройщика до подписания договора, а не после.

Одно правило остаётся неизменным. Проверять надёжность застройщика нужно всегда. Реестр добавил ещё один рычаг. Пользоваться им или нет — решает сам покупатель.

Сообщение В Казахстане заработал реестр застройщиков. Как им пользоваться появились сначала на Ручная экономика.

«Наш жилищный водоем подпитывался из трех главных каналов: первый это бесконечные госпрограммы, называемые доступное жилье, но которые наоборот делали его недоступным. Искусственно создаваемый спрос только взвинчивал цены, и от этого выигрывали только застройщики. Второе: все это подпитывалось дешевыми кредитами для застройщиков и выпусками облигаций. И третье, в добавок ко всему открыли шлюз пенсионных излишков ЕНПФ», — отметил Әбени.

В Казахстане аналитик прогнозирует, что те, кто привык строить новые ЖК исключительно за счет денег дольщиков с прошлых объектов, окажутся в капкане ликвидности. Прогноз по сделкам в Казахстане на 2026 год просел почти на четверть – примерно до 330 тысяч против пиковых лет. Доходы застройщиков сжимают выросший НДС, новый Строительный кодекс и высокая базовая ставка, которая делает невыгодным перекредитование.

«Крупнейший игрок BI Group уже отказался от амбициозного выпуска еврооблигаций на сумму 500 млн долларов, и вместо этого собирают крохи с рынка, выпуская ориентированные на неискушенную розницу облигации номиналом 1 тыс тенге. И это все, чтобы лишь просто перекредитоваться. Уже в октябре выплаты купонов по 7,5% в долларах и 15 млрд тенге под 17,5%. Вдобавок к этому налоговая реформа, дикая инфляция вызвали резкое падение доходов населения», — констатирует Ерқанат Әбени.

По его мнению, на рынке есть риск массовых неплатежей по ипотеке и как следствие — дефолтов отдельных застройщиков с последующей распродажей построенной недвижимости. Это, в свою очередь, приведет к еще большему давлению на цены.

«Рынок недвижимости долгое время жил в отрыве от реальной экономической ситуации. Цены на квадратные метры росли так, будто реальные доходы населения увеличивались в долларах каждый месяц, в то время как они, наоборот, уменьшались», — пишет аналитик.

Он считает, что новая налоговая нагрузка урезает маржу МСБ до степени полной неэффективности. И приводит факты, что казахстанцы тратят все большую долю доходов на базовые нужды, а за аренду физически не могут платить больше, чем зарабатывают.

При этом в стране по-прежнему сохраняется ипотечный голод: людям нужны квартиры, но им их просто не на что их купить. Коммерческие кредиты под 20% населению не выгодны, а «грядущее введение Нацбанком жесткого Коэффициента долга к доходу (КДД), который законодательно ограничит выдачу кредитов тем, чей совокупный долг превышает 8 годовых доходов».

Также аналитик наблюдает в стране рост недоверия покупателей к застройщикам.

«Объекты не распродаются по предоплате, люди боятся нести деньги застройщикам как из-за риска долгостроя, так из-за того, что цена покупки сейчас может оказаться дороже, чем когда объект достроят, а у застройщиков из-за этого пропадает кэш, чтобы этот самый объект завершить и не превратить его долгострой», — поясняет он.

Тем более, что, согласно новым нормам законодательства о долевом участии, застройщик имеет право на законный перенос сроков не более чем три раза, а после должен выплатить внушительную неустойку. В итоге у компаний не остается ресурсов, чтобы сдать квадратные метры в срок. Рынок замирает не только из-за снижения спроса, а от тотального дефицита уверенности, отмечает Әбени.

Кроме того, по его мнению, у казастанцев меняется психология сбережений, они все больше вкладывают в депозиты, нежели в бетон, и интересуются рынком ценных бумаг.

«На начало лета 2026 года розничный депозитный портфель увеличился до уровня около 29,3 трлн тенге (против 20 трлн в 2023). Также наши люди все активнее начинают осваивают альтернативные инструменты сбережений, объем казахстанских акций/облигаций на руках физлиц составляет около 2 трлн тенге, количество открытых счетов выросло до более 5,5 млн (с учетом омнибус-счетов), а количество открытых прямых индивидуальных субсчетов (прямого владения) составляет около 700–800 тысяч. И это только начало тренда», — приводит автор статистику.

Он также не согласен с тем, что недвижимость в стране продолжит расти даже после падений и коротких шоков 2008 и 2015 годов. Причиной роста цен после тех кризисов аналитик считает вливания государства в спасение строительного рынка.

«Государство заливало миллиарды в выкуп проблемных объектов через дочерние структуры и рефинансировало банки, запускало субсидированные ипотеки, ну и триллионы тенге пенсионных излишков, устроившее финальное ралли цен. Сегодня эта лавочка закрыта. У государства дефицит бюджета, ЕНПФ больше не раздают, а Нацбанк закручивает гайки. …Мы вошли в совершенно новый цикл, где законы спроса и реальных доходов населения будут диктовать ценам свои жесткие условия», — заключает Ерқанат Әбени.

Сообщение Прогноз по сделкам на 2026 год просел почти на четверть – около 330 тысяч против пиковых лет появились сначала на Ручная экономика.