По ее оценке, индивидуальное жилье — сегмент с более широкой амплитудой, который просто сильнее реагирует на изменение платежеспособного спроса. На подъеме он обгоняет квартиру, на спаде отстает сильнее. По мнению эксперта, сейчас наблюдается не переток покупателя из квартир в дома, а более резкая реакция того же спроса.

При этом в Алматы картина отличается от общереспубликанской. По словам Сейтнуровой, в мегаполисе объем индивидуального строительства за январь–апрель 2026 года составил 65,9% от уровня аналогичного периода прошлого года. Это свидетельствует о том, что часть активности смещается в пригороды и регионы.

В целом, по стране за январь–июль было введено 9,746 млн кв. м жилья, из которых 3,158 млн кв. м пришлось на индивидуальные дома. Таким образом, примерно треть нового жилья приходится на этот сегмент.

Почему дом выгоднее квартиры

Одна из главных причин устойчивого интереса к частным домам — стоимость квадратного метра. Эксперт приводит в пример рынок Алматы.

«Трехкомнатная квартира комфорт-класса в Алматы стоит 80–85 млн тенге, паркинг — еще около трех миллионов. За те же деньги можно купить дом в Талгарском или Каскеленском направлении площадью 150–180 квадратов, с участком и гаражом. Разница в метраже почти двукратная», — сравнивает эксперт.

Именно поэтому частный дом становится альтернативой для покупателя, который располагает достаточным объемом собственных средств, но не готов платить высокую цену за квартиру.

При этом у загородного жилья есть дополнительные расходы, которые не всегда учитываются при сравнении цены квадратного метра: подключение коммуникаций, дороги, обслуживание участка и инфраструктура.

Вторая причина в том, как устроена ипотека. Эксперт в сфере недвижимости приводит цифры: в первом квартале 2026 года 85,1% новых жилищных займов получено по льготным программам. Отбасы банк выдал 347,5 млрд тенге, показав рост на 54,3%. Рыночная ипотека просела на 53,6% и занимает 14,9% рынка.

Третья причина вытекает из второй. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью упала с 65,2% до 51,6% за год. Почти половина рынка сегодня — это наличный расчет. Загород питается именно этой половиной, и она от ставки Нацбанка не зависит.

Сколько времени продолжится тренд на частные дома

Пока рыночная ипотека стоит 20% и выше, дом покупают за наличные, поэтому объем такого спроса ограничен количеством людей, у которых деньги уже есть. Резерв виден: депозиты физических лиц превысили 30 трлн тенге, рост на 18,3% за год.

«Мой прогноз на ближайшие год-полтора: доля индивидуального жилья останется в коридоре 22-25% сделок, всплески будут весной и в начале лета. Структурный сдвиг возможен при двух условиях. Первое — это распространение льготных программ на индивидуальное строительство. Второе — это школы, сети и дороги в пригородных массивах. Пока ни того, ни другого в масштабе нет», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Однокомнатные квартиры всегда самые востребованные

Самый востребованный тип жилья в Казахстане однокомнатные квартиры: в августе на них пришлось 10 806 сделок. Механика простая: при дорогих деньгах рынок сжимается к минимальному лоту. Однушка — это минимальный чек и единственный платеж, который проходит по доходу.

Сравнивать с частными домами не стоит, считает эксперт, ведь пригородный дом покупает другой человек. Он не экономит на платеже, у него нет кредита. Он решает задачу метража за наличные.

Фактор снижения продаж в массовом жилье

В массовом сегменте причина снижения продаж — в платеже, уверенна Диляра Сейтнурова.

«Рыночная ипотека 20% и выше, реальные доходы отстали от цен, льготные программы сузили круг получателей требованием не иметь жилья последние пять лет. Доля ипотеки в сделках упала до 51,6%, заявок стало меньше на 20,7%, одобряют 22,5%. Покупатель не передумал. Он не проходит. В бизнесе и премиуме ипотеки почти нет, поэтому ставка на этот сегмент так не давит. Там главный фактор — это альтернативная доходность», — говорит эксперт.

Почему рассрочка от застройщика хуже ипотеки

По наблюдениям Диляры Сейтнуровой, рынок ушел из кредита в наличные и рассрочку. Рассрочка от застройщика стала главным инструментом продаж. Но не стоит торопиться и оформлять такое предложение, предупреждает эксперт.

«Здесь ловушка, о которой почти не пишут. В рассрочке чем больше первый взнос и короче срок, тем выше реальная переплата в годовых. Логика, обратная ипотечной. Покупателю нужно считать эффективную ставку, а не верить слову беспроцентно», — говорит эксперт.

Регионы разошлись с мегаполисами. Ввод жилья за семь месяцев вырос в 18-ти регионах, в Улытау — втрое, в Кызылординской области — на 34,9%. Алматы при этом сокращает индивидуальное строительство.

Сколько продлится застой на рынке недвижимости

По прогнозам Диляры Сейтнуровой, рынок недвижимости оживет только через 2 года. Расчеты эксперта следующие: базовая ставка сейчас 16,25%, ее снижали три раза подряд, но Нацбанк прямо предупредил, что пространство для дальнейшего снижения ограничено. Чтобы рыночная ипотека опустилась к 13%, базовая должна быть около 10-11%. А такая картина может сложиться не раньше, чем в 2028 году.

«Второй фактор работает против быстрого разворота. С 2027 года отрасль получает НДС, он ложится на стоимость стройматериалов и на экономику проекта. Полный эффект придет в цены новых проектов в 2027 и 2028 годах. Отсюда мой расчет. Вялый рынок до конца 2027 года, осторожное оживление с 2028. Полтора года от июня 2026 дают как раз конец 2027», — прогнозирует Диляра Сейтнурова.

Застой — это не падение спроса, успокаивает эксперт. Спрос заблокирован платежом, а не исчез. Человек готов купить, но не проходит по кредиту. Как только деньги подешевеют, отложенный спрос выйдет быстрее, чем сейчас кажется.

Куда казахстанцы вкладывают деньги, если не в квартиры

Все меньше казахстанцев вкладывают в бетон, и больше тех, кто присматривается, а некоторые и активно вкладывают деньги в ценные бумаги. Так ушел ли обеспеченный класс из бетона в фондовый рынок?

«Фондовый рынок действительно вырос. Счетов розничных инвесторов около 4,9 млн, прирост 12,7% с начала года. Капитализация рынка акций на 1 июля 47,6 трлн тенге, плюс 21,9% за год. Индекс KASE прибавил 9,7% с начала года. Интерес смещается к иностранным бумагам, объемы в секторе KASE Global выросли на треть. Но главный конкурент недвижимости сейчас не акции. Это депозит», — уверена эксперт.

На сегодняшний день депозиты физических лиц превысили 30 трлн тенге, рост 18,3% за год. Внутри тенговых вкладов срочные с пополнением выросли на 167%, сберегательные с пополнением на 159%. Люди уходят не в риск, они уходят в короткие и ликвидные инструменты с понятной ставкой.

Сообщение Рынок недвижимости Казахстана оживет только к 2028 году: прогноз появились сначала на Ручная экономика.

«Наш жилищный водоем подпитывался из трех главных каналов: первый это бесконечные госпрограммы, называемые доступное жилье, но которые наоборот делали его недоступным. Искусственно создаваемый спрос только взвинчивал цены, и от этого выигрывали только застройщики. Второе: все это подпитывалось дешевыми кредитами для застройщиков и выпусками облигаций. И третье, в добавок ко всему открыли шлюз пенсионных излишков ЕНПФ», — отметил Әбени.

В Казахстане аналитик прогнозирует, что те, кто привык строить новые ЖК исключительно за счет денег дольщиков с прошлых объектов, окажутся в капкане ликвидности. Прогноз по сделкам в Казахстане на 2026 год просел почти на четверть – примерно до 330 тысяч против пиковых лет. Доходы застройщиков сжимают выросший НДС, новый Строительный кодекс и высокая базовая ставка, которая делает невыгодным перекредитование.

«Крупнейший игрок BI Group уже отказался от амбициозного выпуска еврооблигаций на сумму 500 млн долларов, и вместо этого собирают крохи с рынка, выпуская ориентированные на неискушенную розницу облигации номиналом 1 тыс тенге. И это все, чтобы лишь просто перекредитоваться. Уже в октябре выплаты купонов по 7,5% в долларах и 15 млрд тенге под 17,5%. Вдобавок к этому налоговая реформа, дикая инфляция вызвали резкое падение доходов населения», — констатирует Ерқанат Әбени.

По его мнению, на рынке есть риск массовых неплатежей по ипотеке и как следствие — дефолтов отдельных застройщиков с последующей распродажей построенной недвижимости. Это, в свою очередь, приведет к еще большему давлению на цены.

«Рынок недвижимости долгое время жил в отрыве от реальной экономической ситуации. Цены на квадратные метры росли так, будто реальные доходы населения увеличивались в долларах каждый месяц, в то время как они, наоборот, уменьшались», — пишет аналитик.

Он считает, что новая налоговая нагрузка урезает маржу МСБ до степени полной неэффективности. И приводит факты, что казахстанцы тратят все большую долю доходов на базовые нужды, а за аренду физически не могут платить больше, чем зарабатывают.

При этом в стране по-прежнему сохраняется ипотечный голод: людям нужны квартиры, но им их просто не на что их купить. Коммерческие кредиты под 20% населению не выгодны, а «грядущее введение Нацбанком жесткого Коэффициента долга к доходу (КДД), который законодательно ограничит выдачу кредитов тем, чей совокупный долг превышает 8 годовых доходов».

Также аналитик наблюдает в стране рост недоверия покупателей к застройщикам.

«Объекты не распродаются по предоплате, люди боятся нести деньги застройщикам как из-за риска долгостроя, так из-за того, что цена покупки сейчас может оказаться дороже, чем когда объект достроят, а у застройщиков из-за этого пропадает кэш, чтобы этот самый объект завершить и не превратить его долгострой», — поясняет он.

Тем более, что, согласно новым нормам законодательства о долевом участии, застройщик имеет право на законный перенос сроков не более чем три раза, а после должен выплатить внушительную неустойку. В итоге у компаний не остается ресурсов, чтобы сдать квадратные метры в срок. Рынок замирает не только из-за снижения спроса, а от тотального дефицита уверенности, отмечает Әбени.

Кроме того, по его мнению, у казастанцев меняется психология сбережений, они все больше вкладывают в депозиты, нежели в бетон, и интересуются рынком ценных бумаг.

«На начало лета 2026 года розничный депозитный портфель увеличился до уровня около 29,3 трлн тенге (против 20 трлн в 2023). Также наши люди все активнее начинают осваивают альтернативные инструменты сбережений, объем казахстанских акций/облигаций на руках физлиц составляет около 2 трлн тенге, количество открытых счетов выросло до более 5,5 млн (с учетом омнибус-счетов), а количество открытых прямых индивидуальных субсчетов (прямого владения) составляет около 700–800 тысяч. И это только начало тренда», — приводит автор статистику.

Он также не согласен с тем, что недвижимость в стране продолжит расти даже после падений и коротких шоков 2008 и 2015 годов. Причиной роста цен после тех кризисов аналитик считает вливания государства в спасение строительного рынка.

«Государство заливало миллиарды в выкуп проблемных объектов через дочерние структуры и рефинансировало банки, запускало субсидированные ипотеки, ну и триллионы тенге пенсионных излишков, устроившее финальное ралли цен. Сегодня эта лавочка закрыта. У государства дефицит бюджета, ЕНПФ больше не раздают, а Нацбанк закручивает гайки. …Мы вошли в совершенно новый цикл, где законы спроса и реальных доходов населения будут диктовать ценам свои жесткие условия», — заключает Ерқанат Әбени.

Сообщение Прогноз по сделкам на 2026 год просел почти на четверть – около 330 тысяч против пиковых лет появились сначала на Ручная экономика.