По мнению экономиста Эльдара Шамсутдинова, государственная политика по обеспечению доступности жилья оказала влияние на спрос, а не стимулировала соответствующего увеличения предложения жилья. Спрос значительно подтолкнул цены вверх, а предложение за ним не успевало.

«Более того, я склонен считать, что на рынке существует определенная картельная составляющая со стороны строительной отрасли, которая в определенной степени регулирует объем предложения жилья. То есть существует определенное ограничение по выводу на рынок новых квадратных метров», — отмечает эксперт.

Спикер уверен, что льготная ипотека существенно увеличивает покупательную способность семьи: при ставке в 7% семья может позволить себе жилье стоимостью не 25 млн, а 49, 6 млн тенге. Но это не значит, что вся разница сразу уходит в цену. Льготная ипотека не оказывает прямого и мгновенного эффекта на цены. Она прежде всего создает возможность для покупки более дорогого жилья, чем при рыночной ставке.

По этой причине произошел определенный разрыв между денежно-кредитной политикой Нацбанка и ипотечным рынком. Спрос на жилье при росте ставки должен снижаться, но иногда он опережал динамику ставки. За 2019–2025 годы жилье в среднем выросло на 8,6%, тогда как совокупная инфляция составила 9,8%, в мегаполисах динамика роста жилья была выше общей инфляции примерно на 8,6%. Важно, что рост стоимости жилья опередил рост доходов населения. В результате часть реального платежеспособного спроса была замещена кредитным спросом.

Попутно на рост цен одновременно повлияло несколько факторов: льготные ипотечные программы; использование средств ЕНПФ; отложенный спрос после COVID; недостаточное увеличение предложения жилья.

Отвечая на вопрос, что должно стимулировать государство: спрос или предложение, Эльдар Шамсутдинов ответил, что сторону предложения с помощью различных инструментов поддержки строительных компаний.

Новые квартиры не укладываются в лимиты?

Директор Алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимур Нуртаев считает необходимым расширить лимиты Отбасы банка на покупку льготного жилья для молодых семей. Текущая программа «Наурыз» Отбасы банка рассчитана прежде всего на молодежь и на покупку первого жилья. Кредитный лимит составляет 36 млн тенге для Астаны и Алматы и 30 млн тенге для регионов.

«Если мы говорим, что Отбасы банк – семейный банк, то предполагаем, что речь идет о семье: муж, жена и ребенок. Соответственно, нужно стремиться к тому, чтобы семья могла приобрести жилье площадью порядка 90 квадратных метров. Сегодня при действующих лимитах Отбасы банка трехкомнатную квартиру уже точно не купишь. Я считаю, что это не очень хорошо. Кроме того, сегодня квартиры все чаще сдаются в чистовой отделке, что увеличивает их стоимость и она выходит за лимиты Отбасы банка», — говорит Тимур Нуртаев.

Если квартира в чистовой отделке стоит 36 млн тенге, площадь приобретаемого жилья будет меньше. В районе Алматы, в Gate City, строят жилье, где не только предусмотрена чистовая отделка, но уже предлагаются квартиры и с мебелью, а значит – не входит в обозначенные лимиты.

Когда лимит Отбасы банка составляет 36 млн тенге, а квартира стоит, допустим, 40 млн тенге, значит необходимо где-то найти недостающие 4 млн тенге. Если денежного запаса нет, придется брать кредит в обычном банке под 20-30% годовых. В результате получается кредит на кредите: ипотека берется в Отбасы банке, а первоначальный взнос дополнительно финансирует по высокой рыночной ставке.

«Поэтому я предлагаю все-таки постепенно увеличивать лимиты. Не обязательно сразу до 50 млн тенге, но хотя бы исходя из текущей стоимости квадратного метра в конкретном регионе, чтобы семья могла позволить себе как минимум 60 или 80 квадратных метров», — рассуждает Тимур Нурьаев.

Он обратил внимание на ситуацию в Алматы. Себестоимость недвижимости в Алматы и агломерации растет. Лимиты для таких населенных пунктов, как Каскелен, Талгар, Есик, тоже необходимо пересматривать, поскольку фактически это один регион. Лимиты нужно постепенно повышать, возможно, не сразу до 50 млн тенге, но хотя бы на 1–2 млн тенге в ближайшей перспективе.

«Я считаю, что это следующий шаг будет таков: люди не должны покупать жилье исключительно в черновой отделке. И если они покупают квартиру с чистовой отделкой, то и стоимость отделки должна финансироваться по льготной процентной ставке», — уверен представитель Союза строителей Казахстана.

Текущие нормы должны быть выдержаны

Для молодой казахстанской семьи действует простой принцип: чем раньше вы приобретаете квартиру, тем меньше будет ваш будущий платеж. Мы даже шутим: ничто так не сближает семью, как вовремя взятая ипотека. Когда супруги вместе начинают работать над тем, чтобы выплатить кредит и планировать свое будущее, – рассказывает председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова.

По ее мнению, каждый молодой человек должен получить от государства первые квадраты жилья по льготам. Первая квартира не обязательно должна быть большой: достаточно 30–50 кв. м. Поддержка приобретения первой квартиры – одна из ключевых целей жилищной политики Отбасы банка

«Союз строителей Казахстана пишет нам письма второй год подряд, что нужно увеличить лимит до 50-60 млн тенге. На что мы отвечаем, что наш бюджет по субсидиям ограничен. При повышении суммы займа количество доступных квартир сократится примерно в 1,5 раза: вместо нынешних 10–12 тысяч квартир в год можно будет финансировать около 5 тысяч», — отвечает Ляззат Ибрагимова.

Приоритет для Отбасы банка – это количество семей, которые смогут получить жилье, а не увеличение площади или стоимости квартиры, резюмирует Ляззат Ибрагимова. Как видно, главный ипотечный банк страны не хочет идти на уступки строителям, и судя по всему, баталии на эту тему еще впереди

Сообщение Почему жилье дорогое и при чем тут льготная ипотека появились сначала на Ручная экономика.