Налоговый кодекс не позволит снизить цены на недвижимость 

По оценке эксперта, во втором полугодии 2026 года стоимость жилья в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останется стабильной либо продолжит умеренный рост. При этом речь идет не о резком повышении цен, а о периоде ценовой стабильности с поступательной тенденцией к росту.

«Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Напротив, большинство факторов пока указывают на сохранение их текущего уровня. Так, если ранее первичный рынок пользовался налоговой льготой, то с 1 января 2026 года застройщики уплачивают НДС по ставке 16% при продаже жилья. Это означает, что налог становится частью стоимости каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Дополнительное влияние, по словам эксперта, оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядных организаций, что увеличивает стоимость строительных работ. В результате себестоимость строительства растет не временно, а структурно, а такие расходы, как правило, закладываются в конечную стоимость жилья.

Дефицит земли и проблемы с инженерными сетями 

Еще одним фактором остается недостаток земельных участков. В Алматы возможности для нового строительства постепенно сокращаются из-за природных ограничений и сейсмических требований, поэтому основными направлениями развития становятся реновация и более эффективное использование уже освоенных территорий.

В Астане территориальные возможности значительно шире, но ключевым ограничением становятся инженерные сети. По оценкам аналитиков рынка, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%.  Дополнительным фактором остается устойчивый миграционный прирост населения, который поддерживает спрос даже в условиях дорогих кредитов.

«В Шымкенте и большинстве регионов земельных участков действительно больше, но далеко не все они обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. Освоение новых территорий требует значительных инвестиций в строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает себестоимость строительства», — поясняет эксперт.

Строительный кодекс затормозит строительство

Дополнительное влияние на рынок, по мнению Диляры Сейтнуровой, окажет и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.

«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться. Это может привести к сокращению объема нового предложения. Если спрос начнет восстанавливаться, рынок может столкнуться с более ограниченным количеством новых объектов, что будет способствовать сохранению текущего уровня цен», — считает аналитик.

Вторичку не торопятся продавать из-за дешевой ипотеки

Говоря о вторичном рынке, эксперт отмечает, что многие владельцы жилья сохраняют ранее оформленные ипотечные кредиты по более низким ставкам и не заинтересованы в продаже недвижимости.

«По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как на первичном — около 720 тыс. тенге. Разрыв между сегментами практически исчез. Когда предложение остается ограниченным, а собственники не спешат выходить на рынок, предпосылок для существенного снижения цен становится значительно меньше», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Жилье не подешевеет

При этом эксперт подчеркивает, что существуют и факторы, способные скорректировать текущий прогноз. Одним из них стало значительное повышение порогов использования пенсионных накоплений. На протяжении нескольких лет пенсионные изъятия оставались одним из важных источников спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.

«Еще один фактор — сохраняющийся слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость кредитов остается высокой. Если инфляция будет замедляться медленнее ожидаемого, Национальный банк может приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, а рынок продолжит в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки», — говорит эксперт.

Вместе с тем, по мнению Диляры Сейтнуровой, для устойчивого снижения цен необходима совокупность сразу нескольких условий: существенный рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность масштабной коррекции цен остается ограниченной.

Сообщение «Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен», — эксперт Диляра Сейтнурова о стоимости недвижимости появились сначала на Ручная экономика.

«Главная санкция для компании, попавшей в реестр одна —  запрет на привлечение денег дольщиков в течение 3 лет. Для девелоперов это фактически остановка продаж на стройке. Деньги покупателей — основной источник финансирования большинства проектов. Без них стройка встаёт», — объясняет Диляра Сейтнурова.

Четыре категории

Реестр построен по риск-ориентированному принципу. Застройщики и объекты делятся на четыре категории:

1. Уведомительная;
2. Повышенный риск;
3. Включение по основаниям, прямо предусмотренным законом;
4. Проблемные объекты.

Простыми словами, чем выше категория, тем серьёзнее нарушения и тем ближе застройщик к запрету на работу с дольщиками. Категория показывает степень опасности сделки для покупателя.

Как исключают застройщика из реестра

Компанию убирают из списка по трём основаниям: истечение трёхлетнего срока, отмена судом решения о включении, а также устранение нарушений, если это предусмотрено правилами.

Сроки администрирования жёсткие: 5 рабочих дней на рассмотрение, 3  рабочих дня на уведомление, 1  рабочий день на исключение, если суд отменил решение о включении. Это защищает и добросовестного застройщика от произвольного попадания в список.

Как проверить застройщика

Перед тем, как проверить застройщика необходимо понимать, что данный реестр только показывает нарушителей. Полную проверку это не заменяет. Открытую часть сведений акиматы размещают на ресурсе единого оператора. Там видно, попала ли компания в реестр и по какой категории.

Дальше идёт вторая проверка, обязательная.

• Необходимо зайти на homeportal.kz;
• Проверьте, зарегистрирован ли ваш ЖК в системе «Казреестр»;
• Посмотрите, есть ли у застройщика гарантия КЖК или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Если объекта в системе нет, деньги ничем не защищены. Никаким устным заверениям менеджера верить нельзя.

«Реестр отвечает на вопрос кто уже нарушил. Homeportal.kz отвечает на вопрос легальна ли конкретная стройка прямо сейчас. Это разные вопросы. Проверять нужно оба», — предупреждает эксперт.

Что даёт рынку реестр

Инструмент работает мягко, но в правильную сторону. Добросовестные компании получают конкурентное преимущество. Покупатель получает возможность оценить риск заранее, а не в суде через 3 года. Не стоит ждать мгновенного эффекта. Реестр только начал наполняться. Реальную ценность он покажет через несколько месяцев, когда в нём появятся первые записи и когда покупатели привыкнут проверять застройщика до подписания договора, а не после.

Одно правило остаётся неизменным. Проверять надёжность застройщика нужно всегда. Реестр добавил ещё один рычаг. Пользоваться им или нет — решает сам покупатель.

Сообщение В Казахстане заработал реестр застройщиков. Как им пользоваться появились сначала на Ручная экономика.