Налоговый кодекс не позволит снизить цены на недвижимость 

По оценке эксперта, во втором полугодии 2026 года стоимость жилья в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останется стабильной либо продолжит умеренный рост. При этом речь идет не о резком повышении цен, а о периоде ценовой стабильности с поступательной тенденцией к росту.

«Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Напротив, большинство факторов пока указывают на сохранение их текущего уровня. Так, если ранее первичный рынок пользовался налоговой льготой, то с 1 января 2026 года застройщики уплачивают НДС по ставке 16% при продаже жилья. Это означает, что налог становится частью стоимости каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Дополнительное влияние, по словам эксперта, оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядных организаций, что увеличивает стоимость строительных работ. В результате себестоимость строительства растет не временно, а структурно, а такие расходы, как правило, закладываются в конечную стоимость жилья.

Дефицит земли и проблемы с инженерными сетями 

Еще одним фактором остается недостаток земельных участков. В Алматы возможности для нового строительства постепенно сокращаются из-за природных ограничений и сейсмических требований, поэтому основными направлениями развития становятся реновация и более эффективное использование уже освоенных территорий.

В Астане территориальные возможности значительно шире, но ключевым ограничением становятся инженерные сети. По оценкам аналитиков рынка, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%.  Дополнительным фактором остается устойчивый миграционный прирост населения, который поддерживает спрос даже в условиях дорогих кредитов.

«В Шымкенте и большинстве регионов земельных участков действительно больше, но далеко не все они обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. Освоение новых территорий требует значительных инвестиций в строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает себестоимость строительства», — поясняет эксперт.

Строительный кодекс затормозит строительство

Дополнительное влияние на рынок, по мнению Диляры Сейтнуровой, окажет и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.

«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться. Это может привести к сокращению объема нового предложения. Если спрос начнет восстанавливаться, рынок может столкнуться с более ограниченным количеством новых объектов, что будет способствовать сохранению текущего уровня цен», — считает аналитик.

Вторичку не торопятся продавать из-за дешевой ипотеки

Говоря о вторичном рынке, эксперт отмечает, что многие владельцы жилья сохраняют ранее оформленные ипотечные кредиты по более низким ставкам и не заинтересованы в продаже недвижимости.

«По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как на первичном — около 720 тыс. тенге. Разрыв между сегментами практически исчез. Когда предложение остается ограниченным, а собственники не спешат выходить на рынок, предпосылок для существенного снижения цен становится значительно меньше», — отмечает Диляра Сейтнурова.

Жилье не подешевеет

При этом эксперт подчеркивает, что существуют и факторы, способные скорректировать текущий прогноз. Одним из них стало значительное повышение порогов использования пенсионных накоплений. На протяжении нескольких лет пенсионные изъятия оставались одним из важных источников спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.

«Еще один фактор — сохраняющийся слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость кредитов остается высокой. Если инфляция будет замедляться медленнее ожидаемого, Национальный банк может приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, а рынок продолжит в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки», — говорит эксперт.

Вместе с тем, по мнению Диляры Сейтнуровой, для устойчивого снижения цен необходима совокупность сразу нескольких условий: существенный рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность масштабной коррекции цен остается ограниченной.

Сообщение «Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен», — эксперт Диляра Сейтнурова о стоимости недвижимости появились сначала на Ручная экономика.

Так, в столице ввели 1,56 млн кв. м, в Алматы — 1,18 млн кв. м. Лидерами по строительству также являются Алматинская область (486,4 тыс. кв. м), Шымкент (476,6 тыс. кв. м) и Туркестанская область (353,8 тыс. кв. м).

Аутсайдерами рейтинга являются регионы Улытау, Абай и Северо-Казахстанская, на которые приходится 20–54 тыс. кв.м.

Ввод жилья, по сравнению с первым кварталом 2025 года, упал в четырёх областях – Атырауской (-13,6%), Костанайской (-7,9%), Северо-Казахстанской (-5,3%) и в Улытау (-8,6%).

Однако, по темпам роста область Абай в первых рядах – 55,2%. За ней идут Карагандинская (+18,1%), Мангистауская (+17,2%) и Туркестанская (+15,6%) области.

Почти 800 новых ЖК и 60 тысяч квартир ввели в Казахстане с начала года

Всего с начала года в республике ввели более 60 тысяч новых квартир, что на 9,4% больше, чем год назад. Лидерами в этом сегменте являются по-прежнему Астана (17 836), Алматы (14 597), Шымкент (4787), а также Алматинская (3979) и Туркестанская области (2353).

Причем, больше всего в стране строят жилых комплексов — 799. По их количеству лидируют крупные города. Это Алматы (286 ЖК, более трети от общего объёма), Шымкент (65 ЖК), Астана (63 ЖК), а также Алматинская (81) и Костанайская (51) области.

По общей площади жилья Алматы уступает Астане, где вводятся более крупные проекты с большим количеством квартир и квадратных метров.

При этом в областях в основном строят частные дома – по всей республике с начала года построено 10 258 частных домов. На верхних строчках рейтинга по объемам ввода стоят Алматинская (1656 домов), Туркестанская (1365), Кызылординская (966), Атырауская (735) и Жамбылская (715) области.

Сообщение Почти половина построенного жилья в Казахстане приходится на Астану и Алматы появились сначала на Ручная экономика.