Чем новые продукты коммерческих банков отличаются от классической системы жилищно-строительных сбережений, объясняет эксперт Qazaq Expert Club, финансист Айгерим Ильясова.

Если накопить 50%, то ставка будет 5%, — Отбасы банк

По словам эксперта, само появление ипотечных продуктов на основе системы ЖСС в коммерческих банках – позитивное изменение для рынка.

«Ранее по системе ЖСС фактически работал только специализированный Отбасы Банк. Формально она не была полностью закрыта для банков второго уровня до 2026 года, но требовала отдельной лицензии. После изменений в банковском законодательстве субъектами ЖСС могут быть и БВУ на основании универсальной лицензии. Это усиливает конкуренцию, однако ее влияние на ипотечный рынок не стоит переоценивать. Первые заметные результаты могут появиться лишь через два-три года, когда накопится значительная депозитная база, привлеченная под низкие проценты», — отметила Айгерим Ильясова.

По ее мнению, сегодня наиболее выгодным по-прежнему остается классический жилищный заем Отбасы Банка: при первоначальном взносе 50% и сроке накопления более трех лет ставка составляет всего 5% годовых.

Эксперт приводит пример:

«При стоимости квартиры 20 млн тенге необходимо за три года накопить 10 млн тенге. Этого можно достичь, если ежемесячно откладывать около 230 тыс. тенге, распределив эту сумму между несколькими членами семьи, например, четырьмя. В этом случае на вклад каждого из них ежегодно будет начисляться государственная премия, благодаря чему эффективная доходность накоплений приблизится к доходности депозитов в коммерческих банках. Если за три года накопить 50% стоимости жилья и достичь необходимого оценочного показателя 16, можно получить ипотеку под 5% годовых».

При этом подтверждать доход не требуется, что является важным преимуществом для заемщиков с неофициальными или нерегулярными доходами.

Цифровая ипотека от Freedom Bank

Freedom Bank рекламирует цифровую накопительную ипотеку совместно с застройщиком. Первоначальный взнос в размере 30% размещается на депозите под 7% минимум на три года, однако кредит сразу оформляется на полную стоимость жилья под 14,5%. Ежемесячные платежи делятся на пополнение депозита и на погашение займа. Когда депозит достигнет 50% (но не ранее 3 лет), производится перерасчет, вклад направляется на частичное погашение займа, процент по ипотеке снижается до 10% и составляется новый график погашения.

«Цифровая накопительная ипотека Freedom Bank схожа с предварительным и промежуточным займами Отбасы Банка, а если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых в первый период – период накопления. В период жилищного займа банк получает 10% дохода по кредиту за счет депозитной базы, привлеченной под 7%», – обьясняет Ильясова.

Jana Ипотека от Банка ЦентрКредит

Похожий механизм используется и в Jana Ипотеке Банка ЦентрКредит. Несмотря на рекламу «от 5% годовых», первоначальный взнос размещается на специальном депозите-гарантии, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Банк указывает: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. При первоначальном взносе 20% ставка по ипотеке составит 16%, а ипотеку под 5% можно получить только при значительно более высоком первоначальном взносе и обслуживании по зарплатному проекту. Если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых», – говорит финансист.

«Ипотека под залог денег» от Forte

По аналогичному принципу работает и продукт ForteBank «Ипотека под залог денег». Здесь первоначальный взнос также остается на счете в виде залога, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Ставка 9% возможна только при первоначальном взносе 70% от суммы займа. При взносе 20% ставка составит 17%. Если пересчитать стоимость кредита исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка, она составляет от 20 до 30% годовых», – поясняет эксперт.

Скрытый ГЭСВ

По словам Айгерим Ильясовой, при расчете ГЭСВ банки не учитывают первоначальный взнос, называя его депозитом-гарантией или залогом денег.

«Возникает закономерный вопрос: отражает ли такая методика реальную стоимость кредита для заемщика? На мой взгляд, регулятору стоит обратить внимание на такие продукты и обязать рассчитывать и раскрывать ГЭСВ на сумму кредита с учетом реально полученного от заемщика первоначального взноса», – предлагает она.

Ипотека от БВУ, на самом деле, не дешевый кредит

Вместе с тем, эксперт еще раз подчеркивает, что развитие системы ЖСС в коммерческих банках – положительная тенденция, ведь сегодня около 70% ипотечного кредитования приходится на льготные программы Отбасы Банка и государства.

Однако, как она считает, внедрение накопительных продуктов коммерческими банками не приведет к резкому увеличению спроса, а, скорее, перераспределит существующий спрос из Отбасы Банка в БВУ. Если последние предложат дополнительные конкурентные преимущества.

«В целом для коммерческих банков ипотеки по ЖСС позволят расширить продуктовую линейку. Для банков, по большому счету, важны не абсолютные значения ставок по депозитам и кредитам, а величина процентной маржи. Так, если БВУ привлекает фондирование под 18%, он может выдавать ипотеку под 21%. По новым программам ЖСС банки могут привлекать депозиты под 2% и выдавать за счет этих средств кредиты под 5%. То есть свою маржу в 3% банки будут иметь в любом случае. На мой взгляд, коммерческим банкам правильнее развивать простые и понятные накопительные ипотечные продукты, не создавая у заемщиков впечатления, что низкая рекламируемая ставка автоматически означает самый дешевый кредит», — заключает Ильясова.

Сообщение Ипотека от 5% от БВУ. Действительно ли существует такой заем? появились сначала на Ручная экономика.

Торговля

Жёсткая денежно-кредитная политика проявилась в экономической активности. В первом полугодии темпы роста розничной торговли замедлились до 3,6%, для сравнения в прошлом году цифра была на уровне 6,5%.

Рынок кредитования

Динамика выдачи потребительских кредитов существенно ослабла и снизилась сразу на 8,0%.

Краткосрочные ставки денежного рынка сохранялись вблизи нижней границы процентного коридора базовой ставки. Это значит, что, у банков накопилось слишком много свободных денег, поэтому они готовы занимать друг другу почти по минимальным ставкам. Нацбанк ежедневно изымает 7 трл тенге, чтобы не допустить перегрева экономики и следовательно роста инфляции.

Кредиты для МСБ

Для МСБ кредиты стали дороже. АФК приводит данные: рост в 1,56 и 1,14 процентных пункта. А вот крупному бизнесу повезло больше – им деньги обходятся дешевле, кредиты подорожали всего на 0, 27 процентных пункта.

Такую тенденцию Ассоциация финансистов объясняет различием в уровне кредитного риска: у МСБ риски выше и они более уязвимы, в то время как за крупный бизнес банки борются. Ведь у компаний есть альтернатива в виде облигаций, привлечения денег иностранных инвесторов и прочее.

Кредиты для населения

Если говорить об ипотеке, то она немного подешевела. Совсем не намного — ставка снизилась на 0,23 процентного пункта. Причина в росте доли льготной ипотеки.

Потребительские кредиты напротив, немного подорожали. Во-первых, в 2025 году многие банки проводили акции и временно снижали ставки, чтобы привлечь клиентов. Поэтому нынешний рост кажется заметнее, потому что сравнение идет с необычно низким уровнем прошлого года.

Во-вторых, Нацбанк продолжает проводить жесткую денежно-кредитную политику: высокая базовая ставка делает привлечение денег для банков более дорогим, а значит, кредиты для клиентов тоже становятся дороже.

Автокредиты тоже стали дороже. Тут причина не в банках Ранее дилеры делали скидки, субсидировали часть процентной ставки, запускали специальные кредитные акции. В этом году таких программ стало меньше, следовательно кредиты стали как будто дороже.

Депозиты

На рынке депозитов существенных изменений стоимости фондирования не наблюдалось, что свидетельствует о стабилизации стоимости привлечения ресурсов после периода её активного роста.

Корпоративные облигации

На рынке корпоративных облигаций реакция также была сдержанной, считают в АФК. Крупные компании продолжают занимать деньги через облигации почти по тем же ставкам, что и раньше— ситуация на рынке стабильная. Индекс KASE_BMY почти не изменился — с 16,44% до 16,50%, что отражает устойчивость рынка корпоративных облигаций и отсутствие существенных изменений в стоимости корпоративного фондирования.

Между тем государству стало немного дороже занимать деньги: ставка умеренно выросла с 0,22 до 0,67 процентных пункта на фоне повышения реальной процентной ставки в экономике и увеличения объёмов госзаимствований.

Общая тенденция первого полугодия 2026 года и к чему готовиться дальше

Несмотря на то, что базовая ставка снижалась, условия кредитования пока остаются достаточно жесткими, потому что инфляция снижается еще быстрее. Банкам уже не становится заметно дороже привлекать деньги, поэтому есть основания ожидать постепенного снижения ставок по кредитам. Однако этот процесс, скорее всего, будет медленным считают в АФК, поскольку сохраняются риски нового роста инфляции — из-за повышения тарифов, государственных расходов, высоких инфляционных ожиданий и возможных внешних экономических потрясений. Пик высоких процентных ставок, вероятно, уже пройден, но возврата к дешевым кредитам в ближайшее время не ожидается.

Сообщение Кредиты для МСБ и населения останутся дорогими до конца 2026 года — эксперты АФК появились сначала на Ручная экономика.

Напомним, с 1 января 2027 года в Казахстане вводится дифференцированный подход к установлению предельного размера годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам. Теперь он будет зависеть от коэффициента соотношения размера займа к стоимости предмета залога (Loan-to-Value, LTV). Планируется установление предельного размера ГЭСВ по ипотечным жилищным займам в размере до 20% — при значении LTV до 0,7 включительно, а также до 25% — при значении LTV свыше 0,7, сообщила сегодня пресс-служба Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР).

По мнению Лукьяненко, основная проблема сегодня заключается не только в стоимости кредита, но и в размере первоначального взноса, уровне доходов населения и ценах на жильё.

«Если у человека нет накоплений на первоначальный взнос или его доход не позволяет пройти скоринг банка, снижение ставки на несколько процентных пунктов ситуацию кардинально не изменит», — считает эксперт.

При этом для тех заемщиков, которые уже соответствуют требованиям банка, снижение ГЭСВ может сделать ежемесячный платеж немного комфортнее и уменьшить общую переплату по кредиту, добавила она.

«Если, конечно, данное снижение можно будет применить к текущим займам и банки дадут произвести перерасчеты, в чем я очень сомневаюсь», — сказала г-жа Лукьяненко.

Спикер отметила, что для рынка недвижимости это, скорее, мера поддержки платежеспособного спроса, чем инструмент массового расширения круга потенциальных покупателей.

«Поэтому я не ожидала бы резкого роста количества ипотечных сделок только за счет этого решения. Сегодня рынок недвижимости находится в стадии более осознанных решений. Покупатели внимательно считают свои возможности, а банки — свои риски. Поэтому доступность жилья зависит от комплекса факторов, а не только от уровня ипотечной ставки», — заключила Нина Лукьяненко.

Сообщение Снижение ГЭСВ до 20% не сделает ипотеку доступнее для большинства, — Нина Лукьяненко появились сначала на Ручная экономика.