«Наш жилищный водоем подпитывался из трех главных каналов: первый это бесконечные госпрограммы, называемые доступное жилье, но которые наоборот делали его недоступным. Искусственно создаваемый спрос только взвинчивал цены, и от этого выигрывали только застройщики. Второе: все это подпитывалось дешевыми кредитами для застройщиков и выпусками облигаций. И третье, в добавок ко всему открыли шлюз пенсионных излишков ЕНПФ», — отметил Әбени.

В Казахстане аналитик прогнозирует, что те, кто привык строить новые ЖК исключительно за счет денег дольщиков с прошлых объектов, окажутся в капкане ликвидности. Прогноз по сделкам в Казахстане на 2026 год просел почти на четверть – примерно до 330 тысяч против пиковых лет. Доходы застройщиков сжимают выросший НДС, новый Строительный кодекс и высокая базовая ставка, которая делает невыгодным перекредитование.

«Крупнейший игрок BI Group уже отказался от амбициозного выпуска еврооблигаций на сумму 500 млн долларов, и вместо этого собирают крохи с рынка, выпуская ориентированные на неискушенную розницу облигации номиналом 1 тыс тенге. И это все, чтобы лишь просто перекредитоваться. Уже в октябре выплаты купонов по 7,5% в долларах и 15 млрд тенге под 17,5%. Вдобавок к этому налоговая реформа, дикая инфляция вызвали резкое падение доходов населения», — констатирует Ерқанат Әбени.

По его мнению, на рынке есть риск массовых неплатежей по ипотеке и как следствие — дефолтов отдельных застройщиков с последующей распродажей построенной недвижимости. Это, в свою очередь, приведет к еще большему давлению на цены.

«Рынок недвижимости долгое время жил в отрыве от реальной экономической ситуации. Цены на квадратные метры росли так, будто реальные доходы населения увеличивались в долларах каждый месяц, в то время как они, наоборот, уменьшались», — пишет аналитик.

Он считает, что новая налоговая нагрузка урезает маржу МСБ до степени полной неэффективности. И приводит факты, что казахстанцы тратят все большую долю доходов на базовые нужды, а за аренду физически не могут платить больше, чем зарабатывают.

При этом в стране по-прежнему сохраняется ипотечный голод: людям нужны квартиры, но им их просто не на что их купить. Коммерческие кредиты под 20% населению не выгодны, а «грядущее введение Нацбанком жесткого Коэффициента долга к доходу (КДД), который законодательно ограничит выдачу кредитов тем, чей совокупный долг превышает 8 годовых доходов».

Также аналитик наблюдает в стране рост недоверия покупателей к застройщикам.

«Объекты не распродаются по предоплате, люди боятся нести деньги застройщикам как из-за риска долгостроя, так из-за того, что цена покупки сейчас может оказаться дороже, чем когда объект достроят, а у застройщиков из-за этого пропадает кэш, чтобы этот самый объект завершить и не превратить его долгострой», — поясняет он.

Тем более, что, согласно новым нормам законодательства о долевом участии, застройщик имеет право на законный перенос сроков не более чем три раза, а после должен выплатить внушительную неустойку. В итоге у компаний не остается ресурсов, чтобы сдать квадратные метры в срок. Рынок замирает не только из-за снижения спроса, а от тотального дефицита уверенности, отмечает Әбени.

Кроме того, по его мнению, у казастанцев меняется психология сбережений, они все больше вкладывают в депозиты, нежели в бетон, и интересуются рынком ценных бумаг.

«На начало лета 2026 года розничный депозитный портфель увеличился до уровня около 29,3 трлн тенге (против 20 трлн в 2023). Также наши люди все активнее начинают осваивают альтернативные инструменты сбережений, объем казахстанских акций/облигаций на руках физлиц составляет около 2 трлн тенге, количество открытых счетов выросло до более 5,5 млн (с учетом омнибус-счетов), а количество открытых прямых индивидуальных субсчетов (прямого владения) составляет около 700–800 тысяч. И это только начало тренда», — приводит автор статистику.

Он также не согласен с тем, что недвижимость в стране продолжит расти даже после падений и коротких шоков 2008 и 2015 годов. Причиной роста цен после тех кризисов аналитик считает вливания государства в спасение строительного рынка.

«Государство заливало миллиарды в выкуп проблемных объектов через дочерние структуры и рефинансировало банки, запускало субсидированные ипотеки, ну и триллионы тенге пенсионных излишков, устроившее финальное ралли цен. Сегодня эта лавочка закрыта. У государства дефицит бюджета, ЕНПФ больше не раздают, а Нацбанк закручивает гайки. …Мы вошли в совершенно новый цикл, где законы спроса и реальных доходов населения будут диктовать ценам свои жесткие условия», — заключает Ерқанат Әбени.

Сообщение Прогноз по сделкам на 2026 год просел почти на четверть – около 330 тысяч против пиковых лет появились сначала на Ручная экономика.